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潮T 上海 咬筆妹 麵西施 脫衣 

讀書方法
簡略聽過 "讀書結構法" 的學員的心得筆記...
上次去家庭教育中心 方隆彰 老師提到閱讀理解力與記憶,他提到【讀書結構法】Charting method,我覺得和思達迪的課程有異曲同工之妙。回家趕忙找出筆記來。
有效閱讀第一步:文章內有那幾個段落(結構)? 先幫文分段..當我們著重看文章看字就容易淪為文字海,閱讀只重內容易忽略結構,先掌握文章(書)結構再品味內容。通常文分為三段,開場(前言)、結構(主文)、結論(結語)。第二:分段完再挑出關鍵字。有些邏輯字可供分段判斷,例如【首先、其次、最後】在…之前,先….(這部份才是重點)。自己畫一條直線分三等份,在三等份內再分段落,每段落找出真正的關鍵字,再次複習時一目了然。
讀書結構法:是理性架構,邏輯思考方法
◆原則:(1)先抓住作者的結構,再讀其內容(2)大膽假設小心求證
◆方法:(1)分段落(2)尋找邏輯字(3)尋找關鍵字(4)歸納整合(5)下標題
昨天試上的課程也類似,如何強化記憶?先分類分段(不是句號就是一段ㄛ),每類別不超過7個,
分段需命名存檔,下個適合它們的標題。所以思考的邏輯路徑就變簡單,先思考題目→段落的個
別標題→標題下的物件。
其實這些方法最重要的都是要花大腦想過,自己想過推理過也就整理好資料了,省了背的時間多
花了整理的時間.


 

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溯溪 攝影展 日本瑤瑤 松?大輔 章魚哥 

"高效閱讀" 即將開課!!
* 高 效 閱 讀 *
一 一. 目的:提供有效的閱讀方法,激發成員靈活思考與解讀的潛能,以協助有效理解、掌握重點與快速整合知識內涵,因應知識經濟的高智能需求。
二.內容:1.學習的彩虹-閱讀經驗大家談
2.雲深不知處-閱讀困境與因應
3.渾沌未開時-理解、記憶與閱讀
4.撥雲天又青-學習能力與閱讀
5.見林又見樹-有效的解讀方法
6.時時勤拂拭-實作研討與精進
三.方式:採方法介紹、實際練習、回饋交流、作業精進等互動方式進行,著重實務操作。
四.講師:方隆彰
現職:台北大學、輔大社工系兼任講師
/鉅微顧問公司顧問/中華社福聯合勸募協會審查委員
/台北縣家庭教育諮詢委員 /台灣員工協助專業協會常務理事
/讀書會帶領人培訓專業講師/各大企業、機構教育訓練講師
著作:讀書會錦囊(洪建全基金會出版)
讀書會結知己-實務運作手冊(爾雅出版)
社會工作概論(合著/雙葉)
員工協助方案實務手冊/勞資雙贏的策略(合著/勞委會)
時間:2009/2/14 (六)、2/15(日) 9:00-17:00
以及後續2次實作課程 3/1(日)、3/8(日)

地點: 禪之藝心靈工坊
廈門街25巷4弄5-1號(捷運古亭站9號出口,往回走到和平西路,左轉牯嶺街後馬上右轉第一條巷子再左轉第二條巷子)
報名: 請線上報名
費用: $4,800 名額限滿15人開班 
截止報名時間: 2009/2/7
繳費: 請匯款至【華泰銀行 南門分行】 戶名:俞慧嬪 
帳號:196100003483-7
*敬請傳真收據並來電做確認以完成報名作業
感恩您的合作!
專線: 0982-151159(慧霙) 2368-0887
傳真(24小時):2367-6648

 

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金曲獎 小琉球 J女郎 李毓芬 瑛太 

開放與封閉的張力
當不了解作者背景時有時很難理解.甚至難以接受作者的說法.觀點...
人就是經常活在 封閉 與 開放
兩種狀態中
熟悉的...就順利的接受
陌生的.或與經驗不同的...尤其差異很大時
往往先排拒.質疑..
築起一道高牆..保護已知....學習...不就是要接觸.接受 "新知
" 嗎?閱讀...請先擱置已知
才有開放學習的可能....畢竟 學習是需要 空間 容納"新知'的!!
~~~望見一群閱讀余秋雨作品 的夥伴的掙扎~~~

 

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偽娘 世博 葉問 電玩 王建民 

18體相辨別你是淫女還是貞女
18體相辨別你是淫女還是貞女
●唇相 
  婦女嘴唇長者,其陰戶形如竹簡,此類陰門裡外一致,而內道甚深,猶如竹簡,故男人之性具須細長者,方可配合而互感樂趣。

  嘴唇撓者,其陰戶形如蛤蛙,其陰門可大可小,花心也不很深。一旦與男子交歡,花心之口就會忽開忽合,在鋒頭上做工夫,而外面之陰門也能忽開忽閉,如蛤蚌之兩殼。生此類陰器之女子百人中約有五、六人,此女多生在關島。

  下唇比上唇寬大者,色澤流露艷潤,則為多情,溫文爾雅,善事夫婿。天性貞淑幽嫻。

  唇薄如紙,血色貧乏,少紅多白,其體必患隱病,經閉,白帶等症,春情死寂,慾念淡漠,此女守貞可靠,決非淫蕩,惟體弱,非佳偶也。

  唇肥且厚,蟬翼般唇皮呈現之血色,紅帶黑,此類之女性慾特強,其紅帶黑系房事過度所致。

●口相 

  婦女口小者,其額部也特別狹窄,所謂口闊陰門大,那口小者,陰器小。此類婦女不但陰門狹小,即陰道之內也是委惋曲折,如同羊腸小徑。男子如無細長之性具,絕不能深入化境。若遇秉賦粗壯者,則不易行進。如嫁一性具小者,則夫妻決不會得到歡趣。生育更難。

  嘴密者,其陰戶形如田螺,陰門甚大,內部卻小,性具放入之後,陰道口會自然漸次收縮,而將插入之物緊緊包住,樂趣無窮。

  口角兩面肥厚而紅,生性好淫,斷難貞潔,未出閣之女則春情早熟,偷偷摸摸。

  口闊者陰戶必較一般為大,口闊與陰大成正比,婦女之闊大者,福澤多情之相,用情專一,敬事丈夫,不生邪念,古今貞婦,十九屬於此輩,但口之闊大要與芳容相稱,若過闊過大,醜陋惡俗,便為淫慾賤相。

  口唇上有一凹槽形,俗名人中,凡婦人之人中細長而唇肉色彩瑩然,血色充盈鮮明,為多情貞淑之徵,夫妻恩愛定會心甜蜜愈恆。

  櫻桃之口,古今風流才子誰不狂迷,它可愛,有魅力,所以具有此口之女,必聰明玲利,嬌小婉漫,富情感,對人充滿熱力,因而人誤相好淫,然天賦之愛魅力,並非淫相,因好談情,根本純潔貞淑,而非污濁貪淫。

  尖口者,唇薄,其唇多皮少肉,口利,能言善語,常操皮肉生涯,*門*女,拉客灌迷湯,笑言污語,每涉床第之私,淫女之流。

  異相之口,即奇形怪狀,難以列舉,如門牙外露,下巴特縮等,凡異相之口,十九為求俏之醜淫婦和淫賤之下婢。十室之內,無忠信才貞潔淑嬡焉。

●牙相 

  婦女門牙向外突出者,為淫亂之徵像,像狐犬般狀,必獸慾特強,不知倫常之下流醜俗女,女子之牙,似一排尖刀口般者,必為尚淫色之徒,且性潑辣,可剋友,對男子極為不利。

  牙齒前後參差,左右不齊,甚而落疏如散兵線者,為不貞靜之徵,色情變態,對男性迎拒無常,滿足肉慾,便若路人,談不到愛情。

  張口嘻哈,露出兩排牙齒,未言先笑之浪態者,為淫女之蕩婦,最易與男性勾搭也。

  牙齒整齊,排列如貝,牙齒潔白之色不白而呈淡黃,如像牙骨頭般,天性貞淑,嫁後琴瑟綢繆,房事認真,生育旺,子女繞膝,賢妻良母也。

  牙齒均偏平,顆顆像白齒般而無分,在美上固失其美,然象徵為貞靜多情之女。

  牙齒齦白,而隱黑痕,刷不不掉,掉之不盡,此黑痕由生理影響至牙床,而隱現於齒齦之內。具此污點之女屬於良家,而本性貞潔,既有此黑痕,其房事必過度,多欲好淫。

●鼻相 

  塌鼻梁之女,其額部甚闊,其陰器外部,四面攤開,陰門處仿似一只盆子,盆子之陰器不獨外邊大,內部亦大,花心生之甚淺。故男子之性具很容易接觸,雖得不到緊狹之歡,但癢外易搔,女子常發種種騷態,以增男子之性慾。

  鼻準降圓,肌肉肥腴,豐之有餘,柔之無骨,此之秀美鼻子,定為貞淑閨秀名嬡。情愛專一,操節高尚,享福受用無窮。

  酒槽鼻頭,準頭內蘊血色,鮮赤殷紅,女人之飲,其量不大,然其鼻尖呈露此像,即淫蕩者也。

  鷹爪鼻,鼻子一彎三曲,為淫賤商標,既惹姿色之娟秀,使人望而醜惡,且又暴露居心之險,多疑善妒,克夫健將,對人不懷好意。

  鼻樑抵凹,一蕩平陽,肥胖短小,身材橫闊,此種醜相,十九粗魯呆憨,全無思巧,行為隨便,慾火旺盛,極易犯姦。

  鼻尖似倒鉤上欣,一岳朝天,左右鼻孔,大不相稱,如二個小山洞,此為好淫多夫之徵,面首大五,色中餓鬼。

  鼻子瘦小,鼻空不大,量必狹,猜忌吃醋,雖抱一夫一妻之貞,但偶不如意,便墮淫慾之途,變態胡為。

  鼻露節,多風波,生性好淫者則私奔,生性尚者,則如古代之 卓文 君。

  鼻多雀斑,性慾旺盛,致力下層,姘度男子,多多益善,雀斑面無敵手,真天字第一號尤物也。

  鼻下赤線,鼻下一條深溝,聯連鼻與口咀,縱從細長,俗名人中,此鼻口相交處人中比似男女性器之接合,故人中上之紋及色,可觀女之貞淫,如人中部位發現上面有一條橫長之赤色細如蜘蛛絲之線紋,便可判斷貞淫,男性亦然。

●面頰 

  酒渦面頰,十九其陰器特妙,陰戶狹小,內道緊窄,而陰道內膜,能閃閃而動,男子性具插入自然而然,會感覺到仿佛有兩翼振動一般,別有一種滋味於心頭耳。

  面頰豐潤,輪廓廣大,建澤之相,少奶姨太之流,年青姑娘,決無徐娘人物,正派面頰,一般人以為尊嚴壯麗,此為皮毛觀察,她們本性雖貞,然飽食思淫,慾念油生,已婚之女與夫閨房陶情,即不節制,尚不足稱淫,然環境引誘,趨向墮落,故辯面頰尚須慎察焉。

  三角頰瓜子臉也,為頭額廣大,近下巴尖削,然有一種下頰闊大倒瓜子臉也,屬於此相,男子與交,須當小心。她們為貞始淫終毒辣之婦相,先則恩恩愛愛,日久露狐尾,搖身而變為淫婦,姦夫謀死親夫,即此淫婦之拿手戲焉。

  兩頰瘦削,有皮無肉,婦女具此面相,狼狐之性,非貧即賤,亦稱濫淫頰,面頰即為面孔,勿要面孔,便是鮮廉寡恥,試想女之不要面孔,則任何丟臉事均敢作出,面孔瘦削,豈非不要面孔乎,簡說臉面已丟之去故面孔瘦削之女十有十一是不要面孔之淫女也,與不要方皮及面子膚紋之粗毛凶暴河東獅之老面皮同也。

●眉毛

  眉濃額高,容易出性,原為女陰器內道極淺,陰門小而花心生得甚出,若與性具細長之男性交歡,往往使女性害怕,故喜陰短之物,因花心太出之故,故易出性焉。

  眉毛緊密,處女之徵,花徑尚未緣客掃,蓬門且待婚夜開,眉與下體似有感應,破瓜後眉毛鬆散,故未出閣之女斯象者,淫蕩之別不煩說焉。

  眉毛如秋夜鉤月,美眉者,秀外慧中貞淑相也。

  眉毛粗雜柔軟,披垂向下,似無氣力,此種眉相,象徵性慾旺盛,嗜淫過度,以致眉散雜亂軟弱披垂,至於眉毛稍尖望之有一種峻銳角度,更為卑賤,濫交異性,妒性異常,命薄相也。

  眉毛根根見底,油黑生光,賢妻有德之相。

  眉濃闊粗短,愚魯之婦,毛硬堅起如鋼刺,此女性醜,克夫刑子,貪欲宣淫。

  白虎眉,女子眉毛中,如雜生白毛者,則大凶相,其命苦薄,終身困境,任何男子與之結合百事不詳焉。

  眉低近眼,似悉眉緊促,卑賤之流,好淫之相。

  眉毛稍上泛,亦為凶相,刑夫克子,娶之為婦,非閨房之福焉。

  眉稍密集印堂,交奏鼻樑之上,兩條眉毛似並一條,此婦亦屬淫賤,易生苟且行為也。

●陰毛 

  多淫女子陰毛甚少,僅微陰阜邊緣,亦有一毛不長也。

  愚笨女子稀少且短,柔軟不直,不黑,聰明女子則反。

  月信早來,陰毛早生,患子宮筋脹,陰毛必多,耳朵黑而且長,黑之又 且無光澤。

  體矮比高大之女陰毛國薄弱,營養不良,陰毛細軟無彈力,多血女子陰毛最旺盛。

  粘質女子,陰毛不生,是為色情旺盛,有女子未生產時陰毛本盛,一經生產,完全脫落,故生產過多之女,陰毛脫落膠語如半山者,即其產後復生,亦柔軟而長帶褐色。

●顴骨 

  額骨高、殺夫不用刀,旨哉言乎,十有九驗也。

  顴骨隆起之女,性慾不一定旺盛,然屬淫之類,面刑凶暴,一望而知為健欲幹煉之女,強大男子最受歡迎,易生姦情。

  此類女子初戴假面具,雙顴骨隆突,如掛冰霜,一派正經,凜不可犯,豈知一旦破戒野合,便洪水猛獸,一發不可製。

  顴骨低平之女,和善貞淑之相,若太低凹,則意志薄弱,易於屈服,易受暴力*污之可憐女子。

  顴骨微隆起,額頭部分呈混圓珠型,福澤相也,此子有賢皆備,無況不臻矣。

●眼睛 

  婦女眼睛常有水汪汪之態者,春水鼓盪,風浪亂顯,眼睛表人體之精力與神氣,與人身之生殖腺有關,眼睛水汪汪之態其性陰必內大而外小,男子初入防地,覺之奇緊可喜,等到一達內部,如船入江海,茫茫無際,花心生得很緊,不易碰著,及至稍深,陰戶中則氾濫為患,但因口小之故,又不致洋溢陰戶外,此時徜徉其中,猶如一葉扁舟,容乎中流,而女之以彼岸在望,更必自搖其臀,男子則飄飄如仙也。

  兩眼圓凸者,常因難產而斷送生命者多也,蓋女之陰門太小,其花心生得極出,內徑猶如羊腸小道,與男子交歡,初覺難過,一旦碰著花心,其樂無窮。因它亦有旋轉流動,斯時,女必婉轉嬌聲。媚態萬千,以表其樂。

  三白眼者,即眼睛三方皆為白色,此三方白眼,有上三白與下三白眼之分,上三白眼者,神衰氣短。其心不下,其性必乖。下三白眼之人,陰險奸詐,詭計多謀,如系男性,則必謀財害命,盜窮欺騙。如系女性,則私通*夫,荒淫放蕩。

  眼角魚尾,即夫妻宮部分,性過度之人,眼角魚尾之處,或呈青色,或生黑斑點,或青紅之綠紋。

●額相 

  古代之麻衣相法,稱額為天庭,男女天庭廣闊,少年幸運之徵,婦女額廣而闊,淑嬡守貞,低接眉,兩端鋏小,非貪即賤,好淫之輩,胎生怪相,隆如丘,望似肉瘤,此婦必情暴,肉食獸般,房事特強。

●耳相 

  男耳大為貴,女耳大且長者,屬淫邪相,不可相與也。但兩耳短小,亦相宜,雖天性貞淑,然略浮。

  耳緣上豎,耳廓堅硬,必為悍婦,潑辣凶暴,性慾旺盛,耳垂豐大,柔若無骨,似為福澤之相,豈知婦女耳太豐下垂者,忠厚太過且愚居多,易失身,不過耳垂血色紅潤,則生育健旺。

  耳廊露節,天性呆純,死守一志,然多疑善妒,

●手相 

  白癜風,女子手常有白癜風,膚起雞皮,灰白鱗骨,粉粉搓落,犯姦之症,此病態之指,屬於花街柳巷,好色之徒慎之,戒之。

  淫慾過度,十指伸出,暴露病態,指尖潮熱,掌心亦熱,臂肘間有斑點,此女體蘊毒菌,切忌與之交歡,老尋更有此病態。

  女手指瘦削,多筋少肉,皮膚萎黃,蘊藏污垢,貧賤勞役,淫多貞少。

  十指肥短,手掌亦厚,膚紋粗條,指甲象牙帶灰,象徵忠厚愚純,不守貞,且嗜淫。

  女子手指織積適度,長短適中,尖頭銳圓,肌肉豐潤膚色健美,是為閨秀名嬡,身家清白,思想純潔。

●聲相 

  女童嬌嫩動聽穩重練達,似古剎鐘聲,餘音繚亮,剛中帶柔,貞潔烈女之音也。

  喜雀鳴噪,雖悅耳動聽,微嫌太噪,語聲浪雜,守貞中變,易涉於淫。

  聲粗如破竹,卑賤粗暴女也,俗陋不堪,胡言亂語,速避為宜。

  出言安詳,吐語婉轉,高低有度,口齒井然,定必大家義節,莊重自持,守貞不二。

●笑相 

  正容而笑,低頭而笑,掩口而笑,貞性之女。

  嬌聲浪語而笑,渺目流眄作態而笑,無緣無故而笑,道望天而笑,回身忸怩而笑,掀唇露齒而笑,種種輕浮皆為淫蕩之徵。

●乳相 

  左乳大,右乳小者主淫,右乳大,左乳小者主貞。乳以子暴起者,春心盪漾,慾念強烈。

  乳健愈美,健欲善育之徵,有福澤,子女多也。

  乳頭紫暗,身患隱疾。

  乳頭四周內現青黑色,與乳房滿現條條青筋者,性格粗魯,好淫多欲。

●行相 

  行態穩重,舉止安詳,目不斜視,體不回翔,不徐不疾,腳腳落地,名嬡閨秀。

  腳步輕浮,舉動妖嬈,煙視媚行,紋足而行,用力足尖,步如麻雀,拖泥帶水,徘徊路途,一步三回首,下流淫賤之女也。

●睡相 

  高枕躺臥,四肢伸直,平坦自然,貞淑賢德之相,心地光明,毫無隱曲也。

  側頭斜臥,身子倦曲而睡,心地曲折,多疑善妒,性近淫者。

  斜臥雙手張開,作擁抱狀,足紋股疊,像夫妻同枕,對兒新熱,此睡相,性淫流宜也。

  撲臥者,卑賤命薄,心術不正。

  頭一觸枕,即呼呼入睡,心廣體胖,樂觀忘憂者。

  睡於床,時轉輾反側,久而不寐,定多思慮,奢望慾念,好淫貪淫之輩。

●字相 

  常寫聯,擅長翔舞大字之女,天賦獨厚,卓腕力,字體勁,是為節烈。

  擅于楷書之女,心細如發,賦性貞。

  擅長大字之女,其人豪放,有丈夫氣,不拘小節,易受色情姦欺。

  善於北肅緣文字體,性怪僻,落落孤合,對情愛雖淡如水,交異性泛泛,且不深切,但個性固執,反顯不同流俗。


 

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貓村 哺乳 櫻花妹 櫻花妹 環島 

甜蜜蜜 三人行
我們三口之家 慢慢的勾勒出幸福的輪廓
第一次一同出遊  陽光 沙灘 海浪 是我們的陪襯
倫倫 是我們的最愛 搭配著 緊密難分的感情
這就是我們幸福的三口之家
每次出遊 一定要騎腳踏車喔
寶貝吟詩:
蟲鳴鳥叫聲
微風徐徐吹
花兒正綻放
我倆郊遊去
哇勒 太久沒有運動 有點累 
雖然老婆沒有嫌我 但是我要減肥了
要去買花之前 我刻意的對寶貝說: 我要去做一件 我早就該對你做的事情
那就是要送給寶貝一束玫瑰花
看到寶貝開心的表情 我只想對寶貝說: 寶貝 我愛你
可愛吧
雖然天氣有點熱 但是 這可是我們一家三口第一次的出遊喔媽咪 倫倫 還有爸B

 

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單眼皮 自拍 宋紀妍 宋紀妍 林志玲 

爸B與寶貝 花蓮之旅 II
與寶貝一起來到這風光明媚的花蓮 每件事情每個地方 都是我跟寶貝的第一次
來到這民宿 名子叫做 薩蝦米爾ㄟ(忘記了) 一看到這邊的風景跟周為景觀 我跟寶貝就深深的感覺到
這是我們夢想中的小屋
到了房間後 映入眼簾的 只是簡單乾淨的擺設
但是房內的小地方卻讓我們能夠體會到主人的用心床頭小燈 窗簾架 小原木桌 等等
還有大廳的壁爐 都是讓我們感覺到這是一家很有味道的民宿
房間的挑高 讓我們完全沒有壓迫感 猜猜看 這樣挑高的房屋 多少公尺呢 答案是 七公尺 哇哇哇 整整兩樓高勒
拿到房間鎖匙 我們都很興奮 寶貝甚至還當做手環戴起來
今天 天氣晴朗 但是我們一直都在車上 原因是太熱了 哇勒 車外隨隨便便都38度以上 快被烤乾了
這是從小山坡上面拍的照片 細細的遠望花東縱谷盆地
我最愛的寶貝 在這悶熱的天氣 泡在水裡可說是最舒服的 看看我的寶貝多開心呢藍色的海洋 搭配白色的浪花 當然最每個還是我的寶貝
夜晚的七星潭 沒有喧嘩 吵鬧 只有淡藍的海洋與遠處的燈火陪伴著我們
塵世間的煩惱與世俗的事物 全都被我們擺在一旁
只有愛 仍在我們左右

 

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SHE MLB 生田斗真 脫衣 BJD 

甜蜜蜜花蓮行-1
三天二夜的花蓮行不外乎的就是享受美景.吃吃喝喝...
辛苦的爸b開著車而睡眼惺忪的我睜開眼就到了花蓮的太魯閣
我們先到了太魯閣服務中心,但絕得最瞎的是竟然沒有整個花蓮的旅遊導覽
於是我們到了砂卡噹步道,以為有冰涼清澈碧綠色的水可以清涼一下
結果和多年前已大大不同了,只好跟碧綠冰涼的水說~~bye~~bye
艷陽高照又沒有冰涼的水只好躲回車上前往下一個景觀區
"布洛灣"原住民部落寧靜綠意盎然的舒適感
讓我和哈尼停停走走拍拍甚至爬上了花月村
一覽無疑的景緻(山雲飄渺)只能用"眼"感受相機卻無法詮釋
天祥的涼爽及山壁的壯觀更是美不勝收喔
很快的到了我們民宿check in的時間
歐式風格的外觀醒目的一下就找到
爸b和我興奮的停好車後快步走向民宿裡
整個的舒適感覺只可以用~~~讚字形容

 

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紙箱人 透視 LOMO ARASHI 麵西施 

第十三期
本堂九天玄女無極 元 君降示



今日乃為宣講科期,今日所述為女眾必守三從四德。

何謂三從?即在家從父、出嫁從夫、夫死從子也。

又何謂四德?一婦言、二婦容、三婦德、四婦功也。昔時女子在未出閣之前,一切大小事情皆由父母作主,甚至出嫁成親大事皆由父母主之,然而配夫之後,一切也應以夫婿為重心,從而輔之,再者,不幸夫先亡,亦必從其子,以盡母責,從旁監督、輔助之,以上即謂三從。

再言四德,婦言即婦人於平日之時與鄰里之間,日常談話必有分寸,不踰矩,謹言慎行之。婦容非談論容貌美醜,乃是於自身保持清潔,衣著樸實大方而不妖豔,三乃婦德,婦人在家所守庭訓,出入進退守之以禮,不可有違,即可稱之婦德。再言婦功,此乃婦人綜合以上所言,盡其自身學識、經歷,盡心輔助家庭、夫婿、子女而言之,以上即為三從四德要義也,望今世之人猶能守之,勿讓西洋惡風日熾,不可收拾,萬望慎之!戒之。

再談惡口、綺言。現今之世,凡人皆自我膨脹,自以為是,不可一世,從不知謹慎言行,口無遮攔,隨口就出傷人之語,不知為此即種下禍根,此實可憐,惜哉!言語於人口中所出,好壞一句,就可致人喪命,也可致富,所以惡口兩字不可不戒之!

綺言可稱花言巧語,巧言令色謂之邪也,邪人多綺言,以華麗言詞惑人,此乃為邪也,戒之!以上而言,惡口、綺言、兩舌皆屬逞口舌輩為之,非是吾輩正道行徑,修者不可不知,以上所談有疑乎?







〈 民國八十八年十月廿日     第十三期〉


 

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楊一展 郭采潔 玩水 福隆 麵西施 

第十二期
本堂濟公三禪師降示



今日宣講課題為『恕』。恕乃由如字心字合而稱之,「恕」如人之心,如我之心也,簡意寬恕也。心胸寬大,心地坦蕩,正直無私,有恕人之心乃為修者應有之胸懷。世人皆以自我為中心,從不肯設身處地為他人著想,此乃私心重也。要治私心必先有恕人之心,有此恕心,方可寬大無私,明否?修者之心必要有嚴以律己,寬以待人之念也。

『恕』也可解為放下,何意?乃因旁人怒罵於我,我則全然不放在心上,隨他而言,便不受干擾,就可將煩惱心、厭惡心、報復心排除,此豈不謂之「放下」?明否?

再言『弘揚正道』,謂正道?只要是勸人為善,積德行功之道理、法門,皆可稱正道。那又該如何弘揚?汝等有何見解?

弟子答:其方式為講道及善書勸化。

師:然!著善書乃為識字之人所著,那不識字又該如何?說法易,行道難,此時說法者眾,行法者寡。吾門下修者應於日常之中常施無畏施,此大功德也。適時適地勸人一言,而保他不犯罪過,他不受刑罰,汝得功果,豈不快哉!修者常施無畏施,既不用花費金錢,只費一言,天地共鑑之。故言法施不如無畏施,法施只在道場講法,無畏施則無所不在。「眾生難渡誠能渡,苦海無邊悟是邊」謹記此偈。

再者,救世匡輔善德。如何匡輔?乃即於日常眾多朋友之間,若有同好者必鼓勵於他,勿使退志,勿使才剛發芽的種子枯死,時常以法雨灌溉之,不論何人、何時、何地,吾門中人皆有責,導人向善,走向正道,勿使偏差之。





〈 民國八十八年十月初六 日    第十二期〉


 

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上海 宋紀妍 溯溪 地面噴血 偽娘 

第十一期
本堂濟公大禪師降示



『禮』,禮貌,禮節也。君子守禮,修者更須守禮。所謂四非為罪,非禮勿視、非禮勿言、非禮勿聽、非禮勿動、此謂之禮。

『義』者,五常之一也。猶如聖帝在世彼時,守義第一,對兄有義,對君亦同,所謂義之所驅,在所不辭。義為之首要乃聖帝精神也,過關斬將,千里尋兄,保二嫂,實為模範也。

再者言『廉』,貨物不欺,實價而賣,謂之廉價。為人公平正道,謂之廉潔。古時人云:「為官者必守廉字,方能為人清平無私,辦案公正」。

再言『恥』,恥字依字面解之「羞恥」,人要有羞恥之心,方能不邪,邪人就因無恥,故不能正也。 子曰:「君子不恥下問」,乃為讀書人,修者之最先引導。現今之人皆貢高我慢,不知虛心受教,總自以為是,實是可憐!眾人戒之。

弟子問:禮與敬何異?

師答:『敬』、敬重乃尊上於他,並不等於禮待於他, 兩者之分,明否?禮乃人本之事,與敬不同,亦即如若對人有禮,並不是敬重於他,此兩者之分也。

第二則、三綱五常。何謂三綱,君為臣綱、父為子綱、夫為婦綱。所為君臣之仁義也,餘者亦同。

再言五常,何也? 仁、義、禮、智、信。仁為立國之基,仁慈有寬大之心也,此為仁之簡釋也。再者言「智」,智者有智慧也,古時至今多少智者、謀略之士皆於書冊之中獲益。故云眾人閒時多加研讀,必可使之受益。

弟子問:可學習而得來的是知識,而智慧不是原本所有的嗎?

師答:原本所有乃先天所帶,何故吾等無法有之?乃先天不足也!所以後天更須用功,吸收他人長處,補已之短,豈不快速?汝等可明有些智慧可從他人之處獲得,而大智慧就要用自己之心開悟。

弟子問:是所謂形而上之學與形而下之學乎?

師答:然!學可學德輕鬆,也可學得痛苦, 好好體悟。

弟子答:師法前人經驗即輕鬆,自己付出代價而得就痛苦。

師:既明此意,便可無疑。

弟子問:昔日劫富濟貧被稱之為義賊,  此合義理嗎?

師答:非義也, 正大光明方可稱義也。





























〈 民國八十八年九月廿二日     第十一期〉


 

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金曲獎 小琉球 收藏 花蓮 呼叫大明星 

◆ 買屋評量 ◆
買屋評量
您準備好買房子了嗎?
買房子是大多數的人一生中最大的財務決策以及生活型態的選擇,仔細地想一想,您究竟應不應該買一個屬於自己的殼呢?您是否確實已經做好應有的準備了呢?或只是一時的衝動而已?以下的四個問題提供您作為自我檢測的方向:
1. 您是否有能力償還每個月的貸款呢?
一般而言,建議您的每月貸款償還金額不要超過您每月收入的30%。因為如果超過這個範圍,您或許會為了買個殼而賠上整個生活品質。當然,這個比例因人而異,也會隨著收入的絕對金額變動,您可以試著每個月存下您月收入的30%(其中包括房租支出),若此時您不覺得生活品質有明顯的下降,表示您或許可以支付更高比例的貸款償還費用。反之,則建議您減低您的貸款壓力比例,把比例維持在可以支持的範圍內。因此,建議您在進行購屋規劃時反問自己,您具備每月還款的能力嗎?
如果您的答案是肯定的,表示您目前的經濟能力是相對健全的,某個特定總價、特定貸款額度與特定利率的購屋條件是您能夠承受得起的。加上後面的三個問題,如果您都有完善的思考與準備,恭喜您已經具備購屋的短期條件和長期條件了,接下來您就可以考慮該買哪一類型的房子?需不需要仲介經紀人的協助等問題了。
如果您的回答是否定的,表示您目前的經濟能力是尚未準備妥當的。您或許有心目中的理想房子,自然也會有因而衍生的財務目標,因此建議您,除非願意調整您對房子的標準,否則應該等到您個人可支配所得提昇到足以支付每月款項的三倍以上水準後,再重新規劃您的購屋計劃。


 

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J女郎 瓊斯盃 空姐 高雄 鋼管秀 

房地產專有名詞解釋(一)
房地產專有名詞解釋(一)
何謂「專任委託」?何謂「一般委託」?
專任委託即委託人(屋主)不得另外再委託他人進行仲介事務的處理,也不以可由委託人自己出賣已經委託出賣的房地;如有違反,則仍視為受託者房屋公司仲介完成所託,委託人應按約定報酬給付房屋公司。
一般委託,就是委託人除了可以委託數個受託人進行仲介買賣事務外,也可自尋買方出售房地,不過彼此之間負有相互通知的義務,若屋主本人先找到買方,受託人不可請求給付仲介報酬。
何謂定型化契約?
依照我國消費者保護法第二條第七款的規定,定型化契約是指「企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。」「定型化契約」的名稱,學者的說法並不統一,除稱為「定型化契約」外,也有叫做「附合契約」、「標準契約」、「一般契約條款」、「普通契約條款」、「標準契約條款」、「契約標準格式」等。它的內涵有二個重點,第一,這種契約條款是為了大量締約的需要,而事先擬定的契約條款。其重點並不要求使用定型化約款的人必須自己擬定條款的內容,只要使用人是基於要和大多數人訂約的目的而擬定的即可,至於條款內容是由使用人擬定或是由同業公會所制定,都不影響它的性質。這種契約的特色,是不重視相對人的個別因素,而將交易條件同一(統一)化,以利使用者大量使用,避免因個人磋商所帶來的不便。第二,這種條款是由使用人單方擬定後,再提出與相對人訂約。其重點在於,當事人雙方並沒有逐條磋商契約內容。條款的內容是由使用人單方所決定,另一方只能就條款內容表示接受或不接受,如果一個契約條款是經過當事人雙方個別商議而簽訂,它就不是定型化契約條款。
何謂不動產說明書?
房仲公司對所銷售之房屋製作的說明書,內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。
何謂分類稿?
多以一段式分類稿為主,以標示房屋地點、坪數、價格、環境、特色、聯絡電話等內容為主。
何謂查封?
即對債務人提供擔保之不動產限制其處分之登記。
何謂登記簿謄本?
我國土地登記採登記生效主義,不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記不生效力;其效力之發生,係以登記簿所登載之資料為準。登記簿可分為土地登記簿及建築改良物登記簿,乃設於土地登記機關之法定簿冊,其內容可分為三大部份:標示部、所有權部、他項權利部。任何具行為能力之自然人或法人均可向地政機關閱覽或申請登記簿謄本。
何謂公設比?
即公共設施分擔面積除以建坪面積後所得之商數謂之。
何謂「大公」?「小公」?
目前並無明文定義出「大公」與「小公」的區別,一般坊間所謂「大公」泛指所有住戶全體共同使用分攤的公共設施,如屋頂突出物、大廳、門廓、地下避難室與樓梯間、法定停車位、機電設備室、水塔及公用遊樂空間等。「小公」則指當層樓的個別住戶使用分攤部份,如當層樓梯及電梯間、花台、露台及走道等。
何謂成交價格?
指買賣雙方兩相願意達成交易之最終價格。
何謂買賣不破租賃?
於租賃期間,出租方將服屋出售給第三者,其租賃契約對買方(新屋主)仍屬有效,不得以契約無效為由要求承租方搬遷。
何謂委託價?
屋主委託仲介公司銷售之價格。
何謂Open House?
利用星期六或星期天密集打廣告,派人員駐守在房屋現場,等待客戶上門,這是房屋仲介業比較積極促銷房子的方式。
何謂估價?
指業務人員考慮市場成交價格、大小環境、交通狀況、公共設施及該物件之其他競爭條件後所評估出的房地產價格。
什麼是斡旋金?
房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣,意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
什麼是要約書?
目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇,公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外,亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項,而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
使用斡旋金或要約書之注意事項

在付斡旋金之前,買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、買方條件(如是否符合重購退稅條件)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。 斡旋期間一般以三到七天為限,屆時仍未談成可再延期,斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。
當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還,業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用,可要求業者在合約書中載明,目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。
斡旋金金額在十萬元以內可使用現金,十萬元以上最好使用台支或個人支票,抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。
應在斡旋解除條款中註明,若屋主不賣,多久以內須退還,及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

 

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KITTY 綠島 周玉蔻 畢業典禮 起司蛋糕 

◆ 買屋FAQ:簽約交屋 ◆

簽約交屋

◆ 在決定簽約之前,如何確知該房地產權是否清楚?



通常買房地產的人,只要看到賣方提出土地或房屋所有權狀,就相信賣方有權出賣,這是大錯特錯的事。所有權狀充其量只能說明或證明賣方對該不動產曾經有過權利而已,何況權狀會有假造的。因此,在簽約之前必須確知房地所有權之歸屬,以及有沒有其他足以妨礙所有權行使或減損所有權價值的權利存在,以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。 要知道賣方到底有無出售之權利,最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本。因為民法規定,我國對不動產的認定,係採登記生效要件主意,凡依法律行為而取得之設定,喪失及變更者,非經登記,不生效力,即定登記有錯誤或有無效之原因存在,在其未更正或依法塗銷登記之前,仍然有效。這些謄本均可委託親友及土地登記代理人去辦,或要求賣方提出。



◆ 買方在簽約時應注意哪些事項?



一.簽約主體-簽約主體即買賣當事人。

確認權狀所有權人是否為完全行為能力人房屋所有權人,年滿二十歲,有完全行為能力,其所簽訂的買賣契約書才有效。
夫妻財產制。
公司財產制公司出讓公司財產應該具備股東會特別決議的規定;反之若未經過股東 會特別決議,出讓公司財產的行為則屬無效。另外在簽約時,出售公司(賣方)須檢附公司。


二.簽約客體簽約客體即為買賣標的物,簽約時為了保障買賣雙方的權益,在簽約之間必須做好產權調查工作。



三.價金與給付方式。



四.稅費負擔不動產在發生移轉時,買方原則上須負擔的稅費包括:買賣契稅、登記規費、 公監證費、印花稅、代辦費、代書費、謄本費。至於房屋稅及地價稅,各按其課徵年 度,以交屋日為 分界點,按比例分擔。交屋日之前由賣方負擔,交屋日以後由買方負擔。



◆ 如何確認屋況再交屋?



房屋買賣過程中,屬交屋的問題糾紛最多,因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求解決紛爭等都是常見的案例·然而這些都是勞神傷財的下下策,而如何能預防問題的發生是最重要的課題。預售屋與成屋所須注意的要項不太一樣,我們在此將其預防問題糾紛分別來說:



一﹑預售屋︰ 在購屋時看清藍圖,仔細計算其坪數·(室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數,確保無灌水等不法情事發生。 (一)施工中能實地了解建商對建材使用與合約內容相符 (二)附贈之設備或家電用品是否已於合約書中內載明 (三)產權調查及建商信譽了解,確保自身權益



二﹑成屋︰

簽買賣契約時將「要約」(註)寫清楚,如屋況瑕疵的解決方式,有些賣方在售屋時強 調「依現況交屋」雖賣方有半年義務擔保標的物的瑕疵責任,但為顧及購屋者,權益最好載明。
贈送的傢具或家電用品,裝潢等,於簽約時寫清楚品牌,數量或照相存證,以防賣方在成交後反悔,將贈送之物品取走或替換次級品。
現海砂屋、輻射屋問題造成購屋者極大的憂慮,此問題可向建商公會或專門鑑定單位請求鑑定標的物是否為上述瑕疵品。


做好以上防範措施,於交屋時應可將糾紛降至最低,但交屋時仍須做好以下確認工作︰

坪數是否短少,尤以預售交屋時更須詳細核對權狀所載情形。
附贈的設備是否如合約?
天花板、牆壁是否漏水、滲水或有剝落情形?
馬桶、水管是否暢通?
窗框是否會滲水?
水電管路是否確實接通至堪用狀態?
水電費及電話費、管理費是否已繳清?


若以上有問題可請求賣方行使對標的物的瑕疵擔保責任,不過在購屋前能找有保固制度的房屋公司或具良好商譽之建商才有更深一層的保障。交屋時對買方而言,已付出大半價款,當然要確認產權是否清楚,屋況是否與當初簽約時屋況一致,在一切無誤的情況之下,才可正常交屋,賣方而言,房地產所有權已移轉至買方名下,但仍有款項未獲支付,當然心急,買賣雙方各有理由,各有擔心的狀況,是可理解的,但買賣雙方更應以誠信為交易前提,畢竟因屋況認知的差距而起爭執甚或打起官司,終究不是買賣方樂於見到的。



◆ 不動產買賣合約應注意基本原則有哪些?



契約主體(當事人):契約效力所及權利者和義務人為誰?應明白標示。
契約目的
契約標的物
買賣總價款:買賣價於總額為買賣契約之命脈。若有車位時應標價款是否有含在總價款內。
付款方式:應注意雙方權益之是否均等、賣方應注意於第三次完稅款支付時請買方開出尾款全額之本票做為保障。
稅費負擔
出賣人之責任:包括 (一)瑕疵擔保責任:即保證在產權清楚無出租、佔用他人之事實尚有或事項應於契約中定期限排除。 (二)優先購買權之排除:即賣方應於契約列明負責如有「共有人」及「土地租賃權」及「地上權」「典權」優先購買權人主張之排除方法及責任。
貸款約定及附贈品處理:買方於支付價款時如無法以現金一次支付,可約定辦理貸款。除固定物現況交屋,如有附贈物應標明清楚以利交屋。
違約規定:若任一方違約或不履約,其違約處罰規定應標明,如違約金計收標準。


◆ 成屋尚未交屋前能否先行裝修?



民事行為,基本上是以契約自由為原則,所以只要不牴觸法令,雙方意思一致就可成立。當然這項決定權是在屋主身上,若屋主相信買主,而願意承擔風險,這種要求即可成立。但為了保障買賣雙方權益,最好簽立「借屋裝修同意書」以茲共同遵守。定「借屋裝修同意書」之重點:

買方同意只借用此屋裝修,而不得在交屋前有搬入、佔用、出售、出租、更換房屋門鎖等情 事,裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料管理等費用及所生的危險,概由買方自理 。但地價稅、房屋稅的分算,仍應以買賣契約為準。
買方絕對遵守賣方所訂的買賣契約,並依約履行付款義務,為有前項違約情事發生,即視同交屋,買方須立即付清尾款,否則買方須負買賣契約違約之責。
賣方屋中物品,買方應負看護責任,未經賣方同意,不得隨意丟棄,若有毀損,則負損害賠償責任,物品明細應詳細註明。


◆ 預售屋轉售應注意哪些事項及約定?



預售屋轉售的方法,一般來說有以下二種: 一是建商不限制轉售(即俗稱可換約的預售屋),此時購屋者、接手人可共同到建商處換約, 將購屋人名義轉成接手人,亦即由接手人與建商另訂一份契約。 另一種是建商限制轉售(即俗稱不可換約的預售屋),只可由購屋者與接手人訂約,約定第一手購屋者於取得產權若干日內應將產權移轉給接手人(即雙方備齊文件用印、完稅、過戶手續),本種形態,交屋時間的掌握及風險預估須特別衡量,接手人最好要求前手全部為連帶保證人(尤其是第一手購屋者,因為只有他才可以直接對建商行使權利),才能保障權益。



◆ 購買預售屋,交屋後發現之前廣告上所示公共設施不見了怎麼辦?



為避免此類情形發生,消費者最好在交屋前勤於到空地視察,因為類似像公共設施工程通常是建商領得執照後會全力趕工,因此多前往走動,定能發現蛛絲馬跡,達到預防的效果,或者申請地籍圖謄本,按圖索驥,要求建商說明每個工程所在地。 一般大型設區多分數期開發,有的蓋完施工一、二期,到了第三期因銷售率欠佳,原先預定的公共設施均遭停擺,第三期住家是否可使用一、二期的公共設施呢?針對這些問題,購屋人在簽約時須特別約定清楚,屆時才有依據。因此消費者可要求建商完成往後的公共設施工程,或主張退還一部份款項,或請求不履行契約的損失。



◆ 預售屋保固期間建商的責任與保固範圍為何?



保固期限隨不同建商訂定的售後維修保固期而不一,一般以一年左右為較合理的保固期。保固範圍亦隨各建設公司以及不同個案互有所異,但可由其契約內容詳查,在各個買賣契約書上都會列出保固項目及範圍,通常來說凡屬固著式建築結構,如給水、排水、主要設備皆為保固範圍,公共設施部份也包括在內,建商在保固期內負責損害的修繕,但屬天然災害及使用不當的損害則不包括在內。而建物配件,如油漆、水電配件、門窗玻璃等具使用損害性者不包含在內,所以在交屋時一定要仔細查核,若有問題應即刻解決。



◆ 在成屋買賣過程中,代書可有哪些服務?



代書的服務十分廣泛,從買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報,契稅申報、監證或公證申請、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅,乃至於謄本申報、權狀領取等均包辦到底。



◆ 代書費用應由何人負擔?收費如何?



買賣房地辦理所有權移轉登記,因為房屋和土地的辦理過程不同,須個別填寫登記書表。買賣費用的負擔,除法律另有規定或契約另有訂定,及另有習慣外,依民法之規定,代書費多由買方負擔。



◆ 買賣房地應繳納哪些稅費?哪些是賣方應該負擔的?哪些又應該是買方負擔的呢?



買賣房地應繳納之稅費有下列幾項:

印花稅:即買賣房地契約書應由買方按契約書上所記載的價款數字貼印花稅票千分之一。
監證費:按房屋申報價或評定現值抽取百分之一。
公證費:房地買賣如依公證法做成公證書,可免再申辦監證及繳納 。
監證費。 公證費是依契約書所載價額計算如下: (一)房屋價值未滿三千元者均收三十元。 (二)超過三千元者,速算式如下: 27元+房價×1/1000
土地增值稅:土地若有買賣移轉,應按土地漲價總數額依法繳納土地增值稅,並以賣方為 納稅義務人。若土地無漲價無增值,則雖有買賣移轉,也是免稅。
契稅:買方應於契約成立之日起三十日內,向當地主管稽征機關申報契稅,其稅率為契價 之百分之七點五。所謂契價,通常並非實際買賣價格,就房屋而言,多是最近一期課徵房屋的現值。
登記費:買方應依法按權利價值或申報地價之千分之一繳納登記費。
書狀費:辦理土地總登記或土地權利變更登記,所發給之土地所有權狀及土地他項權利證明書,每張應繳費額如下:
權利價值未滿三千元者為三元。
三千元以上未滿一萬五千元者為六元。
一萬五千元以上未滿三萬元者為十五元。
三萬元以上未滿三十萬元者為三十元。(
三十萬元以上者為六十元。


以上各項稅費,買方需繳納:印花稅、監證費或公證費、契稅、登記費、書狀費等。而賣方需繳納土地增值稅。



◆ 依法令規定及交易習慣,房屋賣賣雙方應付稅費各為何?



買方: (一)契稅 (二)公(監)證費 (三)印花稅 (四)地政規費(登記規費、書狀費…等) (五)買賣及抵押設定代書費 (六)房屋火災保險費(辦理房屋貸款時負擔) (七)銀行貸款查詢費(無自用住宅貸款適用) 賣方: (一)土地增值稅 (二)屋日前房屋稅及地價稅 (三)交屋日前水、電、瓦斯、管理費等 (四)抵押權塗銷代書費 e.財產交易所得稅



◆ 購買國民住宅有哪些稅費負擔?



地價稅。房屋稅。契稅。向國宅處承購政府興建的國宅免徵不動產買賣契稅,但如向私人購買國宅者,須依契稅條例規定課徵。增值稅。



◆ 工業住宅的稅費如何計算?有何買賣限制?



就房屋稅而言,工業區的房屋稅是以營業用的三%的加一%的教育捐來課徵,無法採用住宅區自用住宅1.38%的優惠稅率。其次以地價稅而言,工業區土地按土地稅法地價稅10%徵收,無法享用 般住宅區自用住宅用地2%的優惠,兩者相差五倍,負擔差距十分可觀。 至於買賣移轉資格及稅費更是一大問題,工業區建物因無法轉售予無工業興辦人資格的個人,買方將因資格限制而減少,較難脫手。在稅費上,因買賣移轉時土地增值稅必須採用一般增值稅率40%、50%、60%三級累進稅率計算,無法採取自用住宅10%的優惠,三者相差四倍以上,當然也無法退稅。



◆ 須符合哪些條件才能適用自用住宅優惠稅率?



本人配偶或直系親屬於該但辦竣戶籍登記(立契日前設籍即可並無設籍實間多久之規定)。
出售前一年無出租或營業行為。
都市土地面積未超過三公畝(90.75坪)或非都市土意未超過七公畝(211.75坪)的部份 一生一次。
土地所有權人與建物所有權人之關係須為本人配偶或直系親屬之關係。


◆ 如何辦理重購退稅?



依據平均地權條例第四十一條、第四十四條及土地稅法第三十五條中有關退還土地增值稅的規定如下:自完成移轉登記(即過戶完成)之日起,二年內重購房地,其新購土地地價超出原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅的餘額者,可向主管稽徵機關申請就已繳納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價的數額。自用住宅用地出售及新購之土地面積各未超過三公畝的都市土地,或未超過七公畝的非都市土地。 所謂自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦妥戶籍登記,且無出租或供營業使用的住宅用地。申請重購退稅須符合以下退稅規定:

買屋賣屋的登記名義為同一人。
先買後賣,即依據地政機關辦理移轉登記公定契約的「公定日」,而非換約 的立契日期。
二屋之土地皆位於都市土地內,且皆未超過三公畝限制。
二屋皆做自用住宅使用,並未出租或做營業用 。
換屋的時間,不超過二年的期限規定。
新購的房地產須向稅捐處申請「自用地價稅」且經核准。


至於申請退稅的手續,應於二房子過戶完畢後,將本人或配偶或其直系親屬設籍於新房屋內,必向新戶籍稅捐處申請自用地價稅。等核准後,檢附:

公文申請書
出售及承買時的土地增值稅單。
設籍新戶籍的全戶戶口名簿影本或戶籍謄本。
已核准的「自用地價稅」公文正本。所有資料備齊後,向原住宅之稅捐稽徵處申請退還已繳納的土地增值稅,大約一個月即可核准退稅。


◆ 重購退稅之出售土地是否必須申辦「自用增值稅」?



重購退稅之出售土地不以必須申辦「自用增值稅」為要件,但要符合自用住宅用地條件,前一年無出租及營業行為,土地出售人得保留「一生一次」之機會於適當時機適用。



◆ 有哪些款項可從履約保證專戶中支出?



根據「代辦履約保證委任契約書」所載:買賣雙方同意專戶可代賣方支付: 一、土地增值稅及相關稅費 二、賣方之仲介服務費 三、清償原貸款所需款項(產權過戶到買方名下後)



◆ 如何選定簽約時所用的名義?



一般人在簽約時,喜以未成年子女登記名義人,但依遺贈稅法之規定,限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與,應繳納贈與稅



◆ 買賣契約書內應否明定取得產物之保證?



為防止買了來歷不明之房地產以致日後發生產權糾紛,故在簽定買賣契約應由出賣人先行提出土地登記簿謄本,建物所有權狀等,並在合約上註明賣方保證產權清楚,倘日後發覺該房地有任何糾紛,應由賣方負責清除,不要因此使權益受損。



◆ 消費者在中古屋交屋過程中應注意哪些事項?



一般認為驗收手續完成,代表買方接受賣方交屋之屋況及為其接收不動產的開始,所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵,買方如因為不在意且未及時向買方反應,一旦交屋後,此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限,而必須自費整理了。唯若驗收過程曾向賣方(建設公司或前任屋主)具體反應,賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。 在成屋交易方面,最讓買方或仲介公司頭痛的,莫過於房屋漏水問題。由於漏水問題及工程可大可小,若未實際居住使用的話,賣方可利用牆面粉刷、貼壁紙等手法遮掩一時,買方只有在真正遷入使用一段時間、或大雨臨盆後才會發現問題,這時,購屋人面臨的是如何維護本身權益。 依據相關法令規定,房屋完成交易後半年內,購屋人可申請向上一任屋主要求負責維修,至於實際維修及費用負擔則有賴雙方之談判協議內容而定了。



◆ 購買預售屋在房屋驗收過程中應注意哪些事項?



一般認為驗收手續完成,代表買方接受賣方交屋之屋況及為其接收不動產的開始,所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵,買方如因為不在意且未及時向買方反應,一旦交屋後,此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限,而必須自費整理了。唯若驗收過程曾向賣方(建設公司或前任屋主)具體反應,賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。 以現今預售屋交易的完工驗收為例,首先應先詳細研讀雙方在買賣契約書上所約定的事項及住戶使用公約,如此才能針對發生狀況部份具體據理地要求建設公司更換器材與維修,在建商交屋後的一年保固期間內,消費者都可據理向建商反應,要求保固整修。 另外如一些牆面、樑柱龜裂現象,部份肇因於樑柱牆面的砌敷建材使用差異所產生的問題,部份則可能是建築物結構與工程偷工減料所致,一般而言,此種現象微乎極微,只不過基於建築安全的考量,消費者若不放心,可函請建築師公會勘驗,費用可向各地建築師(結構技師)公會洽詢。



◆ 如何選擇專業代書?



一般房地產買賣,習慣上由買方尋找代書,再由雙方共同授權委託代書辦件,因此極易造成賣方對代書的不信任感。在此建議消費者可從幾方面來選擇代書:

是否為代書公會會員。
是否有專業代理人證書及開業執照。
開業時間長短。
規模較大者,其所聘請的代書可確保具一定的專業水準,且大公司在管理上教較有制度,對消費者而言等於多了一層保障。
市場上具公正、專業形象者,較能為買、賣方信賴,無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
多問幾家,瞭解其收費是否合理。
請朋友介紹,借重朋友過去委其辦件之經驗。


◆ 代書應由何人委託?



目前一般現成房子的買賣,在雙方見面談妥,交付定金後,即由買賣雙方共同委託代書辦理有關事宜。但由於買方是付款人,而房地產過戶及付款時間又相當長,有時要兩、三個月之久,在不動產未更名前,賣方始終保有產權,而買方可能已付出三分之二的價款,無疑是居於弱勢。所以買方較信賴自己所委託的代書,通常便交由買方來找,這也是公平合理的。 若以預售屋來說,代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項,而規模較大的建設公司則聘有專任代書,提供整體性的服務。但在客戶來說,往往不能給予完全的信賴,只有選擇信用可靠的建設公司購屋。



◆ 買賣雙方簽約後,賣方不賣怎麼辦?



若賣方同意依買方購買總價與付款方式出售後,有反悔不賣或其他可歸責於賣方之行為致無法完成簽定買賣契約之情事後,賣方除須賠償受託人成交價之四%服務費用外,另須賠償買方與保證金相當之違約金做為賣方違約之賠償。



◆ 買殼要注意哪些房屋稅的問題?



影響房屋稅的因素,除了稅率外,主要的影響因素就是房屋評定現值,而房屋評定現值又受街路等級調整率和房屋構造標準單價、折舊及耐用年數等因素的影響。其中,房屋構造標準單價,是影響房屋評定現值高低的因素中,非常具有份量的一項。 從「台北市房屋構造標準單價評定方法說明」,就可以看出這一點。這項說明非常清楚的指出,國際觀光旅館、百貨公司、大型商場、影劇院及遊藝場所、十層樓以上的房屋,房屋構造單價比七樓層的住宅高。另外,五層樓以下的鋼骨結構房屋,沒有設置電梯者,房屋單價可以減價20%。設有游泳池的房屋,房屋構造單價比一般房屋高5%。 由上述影響房屋構造標準單價的因素,可知同樣條件(坪數、地段等)的五層樓以下公寓,比七樓設有電梯的公寓,房屋構造單價低,房屋稅負也較低;而七樓電梯公寓的房屋構造單價、房屋稅負,又比十樓以上的大樓住宅低。 另外,同樣是五樓公寓,加強磚造的房屋,建材較鋼骨結構差,因此,房屋構造標準單價也比較低,房屋稅負自然較低了。 而房屋折舊耐用年數,也會影響房屋構造單價的高低,依目前的標準,五樓加強磚造公寓的耐用年數是三十五年,折舊率比耐用年數45年的大樓住宅高,房屋稅也較低。 舉例來說,如果一位民眾住在市區高級路段新大樓的10坪小套房,每年可能要繳6,000多元的房屋稅;但是搬到20多年屋齡的四層樓公寓,雖然坪數有25坪,但因房屋是加強磚造,每年可能只要繳2,000元的房屋稅。 從上述例子,可知住大樓和住公寓,要負擔的房屋稅有明顯的差距了。 除了房屋建材、樓層外,路段也是影響房屋評定現值的重要因素之一。像「三角窗」住宅,同時面臨兩條馬路,是商家視為最理想的店面位置,但是計算房屋稅的依據:街路等級調整率,也以從高計算為原則,必須繳較多的房屋稅。 以台北市房屋街路等級調整率評定表為例,位於「三角窗」的房屋,同時面對兩條馬路,如果兩條馬路的街路等級調整率不一樣的話,一律從高計算。 由於大部分位於「三角窗」的房屋,門牌街路號碼都選擇採用較大的馬路,因此,計算房屋稅的街路等級調整率,也應該採用較大的馬路所適用的街路等級調整率。而且,依民間房地產交易習慣,同一棟建築物,門牌號碼屬於較大馬路者,房價也比較小馬路者高;即使房價相差不大,也會比較好賣,因此自然要繳較多的房屋稅。 很多購屋者喜愛的夾層屋,也有房屋稅問題。不但夾層部分要繳交房屋稅,而且樓層高度超過四米的夾層屋要繳交的房屋稅還要比一般房屋多出一成左右,購屋者雖然可以較少金額購買較多坪數的房屋,但要繳的房屋稅可能會增加。 依照台北市的房屋造價標準(作為房屋稅課稅基準),夾層屋的房屋稅計算方法分二種,屬於合法興建、可以登記產權的部分仍按一般房屋的造價計算;夾層部分,增建面積未超過100平方公尺(約30坪)或該標準樓層的三分之一時,則以標準樓層面積的三分之一時,則以標準樓層造價的八成計算,如果超過三分之一或100平方公尺者,仍按一般標準樓層的造價計算,要繳的房屋稅也比照一般樓層房屋。因此,按稅捐機關的規定,購買夾層屋的購屋者,雖然可以較低的售價買到較多的坪數,而且夾層部分也屬於違建,但是稅捐機關還是要課以房屋稅。 而值得購屋者注意的是,採用挑高設計的夾層屋,如果挑高的樓層高度超過四米以上者(夾層屋的單層樓層高度在三米三至四米二之間,部分則高達四米八),稅捐機關認定的造價部分還要加成計算,房屋稅自然也隨之提高。 依稅捐機關的規定,樓層高度加減,造價標準也會跟著增加,以造價計算的房屋稅當然也會跟著增加。



◆ 自用增值稅之設籍時間有無限制?



若土地所有權人或其配偶、直系親屬於該處設籍,即為自用住宅用地,並無須設籍多久或一年以上之限制與規定。



◆ 自用增值稅適用條件中所謂直系親屬包括哪些人?



依照民法親屬規定,直系親屬包括血親直系姻親;亦即包括直系血親尊親屬之父母、祖父母;及直系血親卑親屬之子女、孫子女等;及直系姻親之岳父母等。



◆ 自用增值稅適用一次多處時,其面積認定順序為何?



土地所有權人申報出售之自用住宅用地面積超過前述之面積規定時,應依下列順序計算至三公畝或七公畝為止: 一、土地所有權人之戶籍所在地 二、配偶之戶籍所在地 三、未成年受扶養親屬之戶籍所在地 四、直系血親尊親屬之戶籍所在地 五、直系血親卑親屬之戶籍所在地 六、直系姻親之戶籍所在地 七、第三至第六之認定順序,依長幼次序定之。



◆ 都市計劃工業區自用住宅用地是否適用自用住宅優惠稅率?



七十五年三月二十二日以前,經核准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之工業用地,仍繼續適用至自用住宅用地原因消滅為止,其申辦自用住宅地增值稅時亦同。



◆ 增值稅重購退稅是否有次數及戶數之限制?



新購土地價值不足退還全額土地增值稅時,若兩年內再次購買自用住宅用地時,仍可合併第一次承買之土地價值,申請退還已繳納之土地增值稅。亦即重購退稅並無次數及戶數之限制。



◆ 履約保證與押款簽約有何不同?



押款簽約: 因交易安全之考量致款項不能由賣方取回,故需無息存放 於代書處。易讓屋主產生不滿,且風險較高,代書須負全責。 履約保證: 與全程押款類似。但履約保證最大的優點是由銀行出具保 證書保障買賣雙方之權益,且款項存放於銀行中有計息,對屋主而言較公平,代書之保管責任減輕。



◆ 履約保證是否保障交易過程中「物」之瑕疵?



目前履約保證的範圍主要界定在「收付款之安全保證」。物之瑕疵擔保則不在履約保證擔保範圍內。



◆ 如何才能享受漏水保固制度?



 

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咖啡館 BY2 世博 BJD 菜花甜媽 

認識你真好
人生就像一列急馳的火車,機遇和緣分會讓許多素昧平生的乘客,在旅途中相遇、相識、相交、相知。多變的人生,生活的繽紛構成人生一幅流動的風景。人生如花,就讓那花永遠微笑著,在人海中淡淡地綻放,播撒她的芬芳。 夜,靜悄悄,風,輕悠悠躲在樹後屏息傾聽。它聽見了我的心跳。 我不知道,是不是春天已悄悄地來到。當我激越地迎接時,腳步卻遲疑了 多少個黑夜,我不停捫心自問?不知我的心在為誰心跳。也不知為什麼?我變得那樣的不寧,那樣的易於懷想 自從在茫茫網海中與你相識,你的名字就鐫刻在我的心中。你是春天溫情又柔和的風,輕輕地吹到了我的懷中,把我的心吹動。 在我溫柔的夢鄉裏,你是一泓清洌的山泉,在我起伏的山崗上淙淙地淌過。我居然無法讓你作分秒的停留。 但願你的明眸能洞穿我遮罩的思緒;願你深藏的壑思,能讀解我心波瀾不興的漣漪,並能接納我如蓮般盛開的心事…… 人生的年輪上鐫刻著許多酸甜苦辣的感情,而感情是生命在世界上存在的支撐點。真摯的情感是最美麗的。 一個小小的問候,一份深深的懷念,一片濃濃的情意,一次甜甜的回憶。我每天都在靜靜地期盼著你的佳音,等候著你的到來。 記得在那默默的瞬間,你悄悄地把我的心拿走。從此,熱血沸騰的心就交給了你。 但願你能領略我心中的芬芳,直到永遠。 黑夜,像是一張永遠也無法穿透的網。當我沉寂已久的心,常常掀起一陣折騰的喧響和伴生的煩惱時,我最渴望的,你能變成一張網,把我迷失在水裏的心撈起。 靜謐的天宇,每顆星都有自已的軌跡,願我們在生活中找到自已的最佳位置,心目中的世界也許會變得和諧而安寧。 我已習慣把自已的心思寫成片片飛鴻,我相信,當這飛鴻到達彼岸的時候,另一顆善良的心,一定會給我最真摯、最深情的祝福。 你用心靈,彈拔著我的心弦。我聽到我的心在愛情裏蕩漾,我聽到了人類最美的旋律……我會用彩雲編織美麗繾綣的夢境,彙成一首詩篇,朝朝暮暮伴隨你,祝福你。
讓我們天各一方,默默地回想那些流逝的美好時辰。無論天涯海角,請記住,還有一個我,在默默地思念著你。


 

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京都 天空 鋼管秀 墾丁 猴硐 

*((The last waltz 最後的華爾滋-Engelbert)(音樂盒))*
●*【線上試聽‧請支持正版】*●
【無法開啟時.用滑鼠右鍵.點內容.確定】
*((The last waltz 最後的華爾滋-Engelbert)(音樂盒))*
*((The last waltz 最後的華爾滋-Engelbert))*

I wondered should I go or should I stay
我猶豫著到底該離開還是留下來
The band had only one more song to play
樂隊只剩一首曲子要演奏
And then I saw you out the corner of my eyes
然後我從眼角看到了你
A little girl alone and so shy一個孤單而害羞的小女孩
(*)(+)I had the last waltz with you我和你共舞最後的華爾滋
Two lonely people together兩個孤單的人兒在一起
I fell in love with you我已愛上了你
The last waltz should last forever(#)
這最後的華爾滋應該永遠演奏下去
But the love we had was going strong
我倆曾有的愛越來越堅定
Through the good and bad we'd get along
在歷經美好與困苦的時光之後
And then the flame of love died in your eyes
然而你眼裡愛的火焰已消逝
My heart was broke in two我的心碎成了兩半
When you said goodbye(*)當你說再見的時候
(#)It's all over now一切都已結束
Nothing left to say還有什麼話好說
Just my tears and the orchestra playing
只有我的眼淚和樂團仍持續著
La …… (+)
*((The last waltz 最後的華爾滋)(演唱音樂盒))*
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2010環法 女神卡卡 2010 機車展 NBA官網 洋基 

用生命守住了一個秘密--風吹
在這罕無人跡的雪山上,鋪天蓋地的雪浪轟擊著一切。
兩個人在山路上艱難地移動著。
他們都是戶外運動愛好者,相約進山,途中意外碰到暴風雪,
迷了路。在此之前,他們僅僅只是要好的同事,
雖然從接觸中感受到了彼此的愛慕,但從未表白過。
這次旅行是男人蓄意已久的,小心翼翼地說給女人,果然一拍即合。雪越下越大,每走一步,都要付出相當大的力氣。
他們手拉著手,在沒膝的雪中艱難前進。
衣服已經濕透了,冷風一吹,兩個人都凍得嘴唇青紫。
已經三天了,他們仍找不到出去的路。
體力嚴重透支,最糟糕的是,食物也越來越少了
男人把所有的食物都集中到了女人的背包裡由女人規劃,
控制每天的食量。
路過一片樹林時,女人掉進雪洞裡扭傷了腳。男人已經極度疲憊,不可能背上女人前進。斟酌再三,只能由男人獨自前行,找到出山的路,尋求救援。男人為女人架起了帳篷,安頓好。
女人告訴男人:還剩下八塊壓縮餅干,我們一人四塊。
隨後叮囑男人出去燒水。
男人燒好水送進帳篷來,女人說餅干分好了,裝在兩個人的包包裡,男人摸了摸,憑感覺,的確是一樣多。
他拉著女人的手,說:『等著我,我馬上回來。』
直到這時,他們仍然沒有向對方表達自己的愛戀。
這種情況下,可能一分手就是永別。
如果,他們中只有一人能生存,那何必讓對方用一生的時間,去忘記一個逝去的愛人呢?男人替女人拉上睡袋,轉身。
男人每走一段路,都做下記號。他一心想著找到救援,回去接女人。
男人漸漸支撐不住了,終於,他耗盡了最後一絲力氣倒下了。
失去知覺前,他想,女人的食物還夠嗎?還能撐住嗎?
醒來後,男人發現自己躺在救援隊的帳篷裡。
朋友知道他們一起進山,一連幾天沒有回來,猜想他們遇到了險情。為了找到他們,救援隊已經進山搜救很久了。
他們先找到女人的帳篷,然後順著男人留下的記號,
找到奄奄一息的男人。男人的體溫漸漸恢復,
醒後第一句話就問:『她呢?』大家不語。
人一呆,掙扎著要去找她。
救援隊長低聲說:『她不在了,
可能是出去融雪燒水,沒力氣回到帳篷,凍死了。』
三年後,男人結婚了,是一個和女人一樣喜歡戶外運動的可愛女孩。女人走後,這個女孩陪男人走過了最難過的日子,
男人逐漸快樂起來。當年的救援隊長參加了他的婚禮。
婚禮後,隊長來到女人的墓地,女人在照片上,笑容依舊美麗。隊長對女人說:『你放心吧,他結婚了,很幸福。』
女人不是凍死的,救援隊發現她的時候,
她好好地躺在帳篷裡 ,睡袋蓋得很好,
男人替她蓋好的,她捨不得動。女人是餓死的。
她的背包裡有幾塊平平的石板,根本不是什麼壓縮餅乾。
他們當時僅有的壓縮餅干,不是八塊,而是四塊。
女人把僅有的食物都留給了男人,她騙過了他,因為,她真的很愛他。 隊長發現女人的時候,她早已經僵硬的手中,
緊緊握著一張小紙條:『我肯定撐不到他回來了。
別告訴他,他該有自己的生活。』
愛情之所以美麗…是因為殘缺吧!
人們怎麼都不了解愛情的可貴
非得有了殘缺才覺得值得珍惜呢~
但願~我的朋友們能愛其所愛
都擁有幸福美滿珍貴的愛情
都懂得珍惜~~~~~
失意時要忍,得意時要淡,
只有心被灼傷過,你才會學習堅強與沉默。

Music:其實你不懂我的心
Edited by Wang Jiunhwa 2008/12/29
本文感謝 紫辰 Email提供


 

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VISA金融卡 防曬 美女空姐 治癒系部落客 阿密特 

Law of attraction~~
從小媽媽常常和我說我是一個有偏財運的人~
所以如果用我的名字去抽獎還蠻易得獎的說...
但是,我從未認真的相信過這件事~
雖然,我內心隱約對這件事有期待和欣喜~和質疑...
長大懂事後,有時去算命,也常常聽到你是個有偏財運的人~~~
咦?可是...可是..我連統一發票最小獎都很少中過ㄋㄟ?!
騙人!!我總忍不住這樣想~~~~
直到有一天,有一位塔羅師幫我占卜又這樣說...我忍不住就說出了我的哀怨和抗議...
她卻反問我:你曾真心的相信自己會中獎嗎?
ㄜ~ㄟ~我...恩!對厚~~
其實我是一個不太相信自己會有好運的人...
所以我從不期盼奇蹟或美好的事會發生在我身上....這下卻發現~~~阿!原來,原來是我!
沒有敞開胸懷讓想進來、想靠近的事物來到我的生命中~~
我在無意中拒絕排拒了所有可能美好的事物....
對喔~Law of attraction!!
我怎麼忘了~~~
我應當常想著我想要的而不是我不想要的~
謝謝妳,適時的點醒我..
雖然妳說觀想和保持正面的想法對我說有點難度~呵呵~因為我很懶惰...需要持續力和毅力的事...對我有挑戰性
但是,我會努力的~~~~~~~~~也許,進度緩慢...但是就當隻烏龜吧...
有一天,我總會到達目的地的....
然後,我會在終點幸福的微笑~~~~~~~~會的,我會的~~~~~~~~~~~~~~~~~!
 

 

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SHE 吳建豪 排球 世足賽 許維恩 

2月3日-5日台北淡水3天2日遊
好不容易把宅女同事拐出門~我們終於在過年後出發前往台北...呵呵呵
~一樣是只有大方向的隨性旅行,我們下榻於位於五分鋪附近的萬事達旅舍,格局雖小但還蠻乾淨,住2天$1680,附早餐...還不賴。第一天,到達台北約2點半...三點半才能check in ...在旅舍放下行李後便殺向聞名已久的五分鋪...恩,令人眼花撩亂的批發市場...超便宜的價格的確令人心動不已,但我的購物熱情每每被店家的屎臉全然澆熄~一分不剩...吼~不招呼你就算了,哪些臉色是怎麼回事?我的壞脾氣全然被引動...寧願被貴我也不想買!我的同事無視那些臭臉很開心的買了外套和短褲...唉!好厲害....我檢討..唉唉~~同事說我完全沒有融入...嘿嘿~我本就不愛逛街嘛....晚上,去饒河夜市填飽肚子...,一到夜市就看到同事想吃好久卻一直大排長龍的胡椒餅...當然不能再錯過了...恩恩,果真不錯吃,但價格也頗貴,一個要價$45耶~跟台南的比,餅皮比較酥脆...一路吃過去..我也忘了我到底吃了啥?反正很飽就是了..但是,總歸一句,台北的人很可憐,吃什麼都大排長龍,可是食物味道卻只是一般般...台南的食物還是比較合我的胃口...唉!
第二天,晃去淡水...漁人碼頭和淡水老街。早晨的淡水沒什麼人...風景氣候怡人,置身其中,阿!幸福阿~雖然我的旅伴一直說出一些煞風景的話在扼殺我的浪漫情懷,我決定裝作沒聽到,並惡狠狠地翻白眼要她閉嘴... 為了了結我對深坑臭豆腐未竟之情結...我們在淡水吃了各種不同料理方式的臭豆腐 ...吃完之後,我一直在心裡納悶..這就是我一直放不下的豆腐味?多年的執著,只為我一直搞不清的到底是什麼味的豆腐...真無聊ㄟ我...我想我對深坑臭豆腐的迷戀情結從九份到淡水~唉!應該是結案了!在淡水意外的發現一間德國麵包店,興奮下買了一堆,然後提的時候...深深的懊悔....好重!準備離開美美的淡水海邊時,經過一間泰式涼拌青木瓜絲攤(皇冠涼拌青木瓜絲--淡水鎮公明街28-1號(黃金海岸)),旅伴一句:嘿,那個有助胸部成長....二話不說馬上拉了旅伴去買了一份...那店家夫婦,超親切的,食物也超美味!!又辣又酸~正點到不行的涼拌青木瓜絲!!!忍不住問老闆:沒有網購嗎?好想能天天吃到喔~~~離開淡水回旅社前,又去買了老天祿的又鹹、又油又貴的魯味~再去uptowns朝聖....我的辣椒麵包!只是....和我想像中的麵包店完全不同~除了辣椒麵包外...ㄜ!還真的看不到其他誘人的麵包...吼!一整個大失望!
最後一天,梳洗整裝後,便出發去吃我們很哈的文字燒和和廣島燒...預定要吃的那間找不到,只好在附近發現的一間月島文字燒專賣店一圓心願!這間店的服務生很親切東西也Ok...吃得飽飽走出餐廳,便直奔火車站,準備搭車回家了!回到台南約6:00。這趟旅行可以說是,一趟養豬之旅...吃吃吃,旅伴說胖了2公斤,我~也吃了一堆,但我不敢跟她說我還瘦了一點...我也不明白為何...總結,這是一趟還蠻開心的旅行,雖然行程有些累人~但是,一路上我的旅伴還是好好的照顧了我~非常感謝她!謝謝你喔~親愛的李小瑩!讓我可以繼續寄生蟲的旅程...我覺得自己真是個幸福的人能擁有很多很棒的朋友耶!
用我拍照功能不佳的手機照出不及現景百分之1美的漁人碼頭美景~
令人難忘美味的泰式涼拌青木瓜絲~不吃會後悔的美食啦!
月島文字燒,文字燒吃鍋巴...廣島燒有炒麵..(和大阪燒區別...大阪燒沒有麵)
廣島燒製作中....
我的廣島燒~開動囉!

 

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無尾熊 利得彙 大炳 空姐 猴硐 

選擇感同身受的事物....
慈悲是去理解對方的行為...
而感同身受對方的所作所為...
只是在自我防衛、表達恐懼或呼求愛...
每個人都一樣...雖然表達的方式不同....
用愛去善解&原諒對方的言行...
感謝他們提供學習愛的機會....
慈悲.....
願我看不到別人的錯...
願我看不到別人的黑暗面..
只看到所有人事物良善光明的部分...
只對愛與善與美產生共鳴、感同身受......
喜悅...

 

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曾雅妮 猴硐 清境 少女 幸福水漾 

網路行銷十大忠告與您分享
一,網路行銷比傳統網路行銷難多了

不要指望傳統市場做不好的生意在網上會有機會。網路生意難於傳統生意,網路行銷比傳統網路行銷難許多。

浩瀚網路,內容無限,網路用戶注意力太過分散。相比傳統網路行銷,網路行銷對用戶的行為控制力非常弱。此外從銷售五大過程,即認知、信任、確認需求、商務談判和簽約來看,建立與客戶間的信任是生意的關鍵,而在網路中建立彼此信任非常難。

二,充分利用網路三大優勢

相比傳統網路行銷方式,網路行銷有自身獨特地方,其中最大的也是傳統無法比擬的優勢是,網路行銷可以集多媒體、強交互、結果可丈量與一身。

三,網上成果是內外因共同作用的結果

網路行銷推廣為您帶來準確目標客戶訪問,它是外因,它必須與網站績效(網站KPI)這個內因相互作用,共同產生結果。兩者缺一不可。

四,簡化銷售流程消去銷售阻力

難懂的生意,複雜的流程,多種選擇,驅使行動理由不充分,都將成為您網上銷售的阻力。

牢記您網站中的三大類型網頁,進入頁面、目標頁面和結果頁面。減少進入到目標、目標到結果的衰減。追求網站最佳行蹤路線。減少求得結果的點擊次數,任何多餘點擊都會造成結果的衰減。

五,網站被觀看被瀏覽而非被閱讀

很少有人耐著性子琢字酌句閱讀您網站,除非內容引人出色。網站更多的是被瀏覽甚至是被觀看。

誇張的視覺表現和多媒體運用是趨勢和潮流。

六,重視網站商業環境

如同購物商場,好的視覺設計、以客戶為中心、多價值描述少功能敘述、最大唯一性賣點、利益驅動、客戶證言等,一併構成您網站的商業環境,影響著網上生意。

七,網站第一大功能

80%的生意來自於4-11次以上的跟蹤!第一次成交的概率不超過5%。因此網站首要重任是收集目標客戶信息。只有有了目標客戶信息,您才有機會一次次跟蹤,述說您產品或服務的價值,直至目標成為客戶。

八,整合資源建立渠道

我們社會不缺好項目,也不缺資金,我們缺的是整合高手,將兩者有機結合。同樣,網路資源無限,網路行銷渠道無限。我們需要的是對網路行銷渠道資源的有效整合。

搜索引擎、聯盟網站、會員數據庫等都是我們潛在網路行銷渠道。找準目標人群,形成一定量,實施網路行銷並跟蹤結果。分析網路行銷成本、回報,分列網路行銷渠道,從中篩選高回報渠道,上量並形成規模。

九,挖掘客戶長期價值

賺客戶一次錢是運氣,賺客戶一輩子錢是藝術。研究客戶,挖掘需求、創造需求,滿足需求從而實現客戶的長期商業價值。

十,心中裝著Web 2.0

Web 2.0不是技術、工具、平台,它是新的概念。Web 2.0核心是透明、參與、集體智慧累加。

您的網站透明嗎?用戶積極參與嗎?在您平台上集體智慧能累加嗎?









































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