幸福水漾

KITTY 綠島 周玉蔻 畢業典禮 起司蛋糕 

◆ 買屋FAQ：簽約交屋 ◆

簽約交屋

◆ 在決定簽約之前，如何確知該房地產權是否清楚？



通常買房地產的人，只要看到賣方提出土地或房屋所有權狀，就相信賣方有權出賣，這是大錯特錯的事。所有權狀充其量只能說明或證明賣方對該不動產曾經有過權利而已，何況權狀會有假造的。因此，在簽約之前必須確知房地所有權之歸屬，以及有沒有其他足以妨礙所有權行使或減損所有權價值的權利存在，以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。 要知道賣方到底有無出售之權利，最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本。因為民法規定，我國對不動產的認定，係採登記生效要件主意，凡依法律行為而取得之設定，喪失及變更者，非經登記，不生效力，即定登記有錯誤或有無效之原因存在，在其未更正或依法塗銷登記之前，仍然有效。這些謄本均可委託親友及土地登記代理人去辦，或要求賣方提出。



◆ 買方在簽約時應注意哪些事項？



一．簽約主體－簽約主體即買賣當事人。

確認權狀所有權人是否為完全行為能力人房屋所有權人，年滿二十歲，有完全行為能力，其所簽訂的買賣契約書才有效。
夫妻財產制。
公司財產制公司出讓公司財產應該具備股東會特別決議的規定；反之若未經過股東 會特別決議，出讓公司財產的行為則屬無效。另外在簽約時，出售公司（賣方）須檢附公司。


二．簽約客體簽約客體即為買賣標的物，簽約時為了保障買賣雙方的權益，在簽約之間必須做好產權調查工作。



三．價金與給付方式。



四．稅費負擔不動產在發生移轉時，買方原則上須負擔的稅費包括：買賣契稅、登記規費、 公監證費、印花稅、代辦費、代書費、謄本費。至於房屋稅及地價稅，各按其課徵年 度，以交屋日為　分界點，按比例分擔。交屋日之前由賣方負擔，交屋日以後由買方負擔。



◆ 如何確認屋況再交屋？



房屋買賣過程中，屬交屋的問題糾紛最多，因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求解決紛爭等都是常見的案例·然而這些都是勞神傷財的下下策，而如何能預防問題的發生是最重要的課題。預售屋與成屋所須注意的要項不太一樣，我們在此將其預防問題糾紛分別來說：



一﹑預售屋︰ 在購屋時看清藍圖，仔細計算其坪數·（室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，確保無灌水等不法情事發生。 (一)施工中能實地了解建商對建材使用與合約內容相符 (二)附贈之設備或家電用品是否已於合約書中內載明 (三)產權調查及建商信譽了解，確保自身權益



二﹑成屋︰

簽買賣契約時將「要約」（註）寫清楚，如屋況瑕疵的解決方式，有些賣方在售屋時強 調「依現況交屋」雖賣方有半年義務擔保標的物的瑕疵責任，但為顧及購屋者，權益最好載明。
贈送的傢具或家電用品，裝潢等，於簽約時寫清楚品牌，數量或照相存證，以防賣方在成交後反悔，將贈送之物品取走或替換次級品。
現海砂屋、輻射屋問題造成購屋者極大的憂慮，此問題可向建商公會或專門鑑定單位請求鑑定標的物是否為上述瑕疵品。


做好以上防範措施，於交屋時應可將糾紛降至最低，但交屋時仍須做好以下確認工作︰

坪數是否短少，尤以預售交屋時更須詳細核對權狀所載情形。
附贈的設備是否如合約？
天花板、牆壁是否漏水、滲水或有剝落情形？
馬桶、水管是否暢通？
窗框是否會滲水？
水電管路是否確實接通至堪用狀態？
水電費及電話費、管理費是否已繳清？


若以上有問題可請求賣方行使對標的物的瑕疵擔保責任，不過在購屋前能找有保固制度的房屋公司或具良好商譽之建商才有更深一層的保障。交屋時對買方而言，已付出大半價款，當然要確認產權是否清楚，屋況是否與當初簽約時屋況一致，在一切無誤的情況之下，才可正常交屋，賣方而言，房地產所有權已移轉至買方名下，但仍有款項未獲支付，當然心急，買賣雙方各有理由，各有擔心的狀況，是可理解的，但買賣雙方更應以誠信為交易前提，畢竟因屋況認知的差距而起爭執甚或打起官司，終究不是買賣方樂於見到的。



◆ 不動產買賣合約應注意基本原則有哪些？



契約主體（當事人）：契約效力所及權利者和義務人為誰？應明白標示。
契約目的
契約標的物
買賣總價款：買賣價於總額為買賣契約之命脈。若有車位時應標價款是否有含在總價款內。
付款方式：應注意雙方權益之是否均等、賣方應注意於第三次完稅款支付時請買方開出尾款全額之本票做為保障。
稅費負擔
出賣人之責任：包括 (一)瑕疵擔保責任：即保證在產權清楚無出租、佔用他人之事實尚有或事項應於契約中定期限排除。 (二)優先購買權之排除：即賣方應於契約列明負責如有「共有人」及「土地租賃權」及「地上權」「典權」優先購買權人主張之排除方法及責任。
貸款約定及附贈品處理：買方於支付價款時如無法以現金一次支付，可約定辦理貸款。除固定物現況交屋，如有附贈物應標明清楚以利交屋。
違約規定：若任一方違約或不履約，其違約處罰規定應標明，如違約金計收標準。


◆ 成屋尚未交屋前能否先行裝修？



民事行為，基本上是以契約自由為原則，所以只要不牴觸法令，雙方意思一致就可成立。當然這項決定權是在屋主身上，若屋主相信買主，而願意承擔風險，這種要求即可成立。但為了保障買賣雙方權益，最好簽立「借屋裝修同意書」以茲共同遵守。定「借屋裝修同意書」之重點：

買方同意只借用此屋裝修，而不得在交屋前有搬入、佔用、出售、出租、更換房屋門鎖等情 事，裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料管理等費用及所生的危險，概由買方自理 。但地價稅、房屋稅的分算，仍應以買賣契約為準。
買方絕對遵守賣方所訂的買賣契約，並依約履行付款義務，為有前項違約情事發生，即視同交屋，買方須立即付清尾款，否則買方須負買賣契約違約之責。
賣方屋中物品，買方應負看護責任，未經賣方同意，不得隨意丟棄，若有毀損，則負損害賠償責任，物品明細應詳細註明。


◆ 預售屋轉售應注意哪些事項及約定？



預售屋轉售的方法，一般來說有以下二種： 一是建商不限制轉售（即俗稱可換約的預售屋），此時購屋者、接手人可共同到建商處換約， 將購屋人名義轉成接手人，亦即由接手人與建商另訂一份契約。 另一種是建商限制轉售（即俗稱不可換約的預售屋），只可由購屋者與接手人訂約，約定第一手購屋者於取得產權若干日內應將產權移轉給接手人（即雙方備齊文件用印、完稅、過戶手續），本種形態，交屋時間的掌握及風險預估須特別衡量，接手人最好要求前手全部為連帶保證人（尤其是第一手購屋者，因為只有他才可以直接對建商行使權利），才能保障權益。



◆ 購買預售屋，交屋後發現之前廣告上所示公共設施不見了怎麼辦？



為避免此類情形發生，消費者最好在交屋前勤於到空地視察，因為類似像公共設施工程通常是建商領得執照後會全力趕工，因此多前往走動，定能發現蛛絲馬跡，達到預防的效果，或者申請地籍圖謄本，按圖索驥，要求建商說明每個工程所在地。 一般大型設區多分數期開發，有的蓋完施工一、二期，到了第三期因銷售率欠佳，原先預定的公共設施均遭停擺，第三期住家是否可使用一、二期的公共設施呢？針對這些問題，購屋人在簽約時須特別約定清楚，屆時才有依據。因此消費者可要求建商完成往後的公共設施工程，或主張退還一部份款項，或請求不履行契約的損失。



◆ 預售屋保固期間建商的責任與保固範圍為何？



保固期限隨不同建商訂定的售後維修保固期而不一，一般以一年左右為較合理的保固期。保固範圍亦隨各建設公司以及不同個案互有所異，但可由其契約內容詳查，在各個買賣契約書上都會列出保固項目及範圍，通常來說凡屬固著式建築結構，如給水、排水、主要設備皆為保固範圍，公共設施部份也包括在內，建商在保固期內負責損害的修繕，但屬天然災害及使用不當的損害則不包括在內。而建物配件，如油漆、水電配件、門窗玻璃等具使用損害性者不包含在內，所以在交屋時一定要仔細查核，若有問題應即刻解決。



◆ 在成屋買賣過程中，代書可有哪些服務？



代書的服務十分廣泛，從買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、監證或公證申請、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅，乃至於謄本申報、權狀領取等均包辦到底。



◆ 代書費用應由何人負擔？收費如何？



買賣房地辦理所有權移轉登記，因為房屋和土地的辦理過程不同，須個別填寫登記書表。買賣費用的負擔，除法律另有規定或契約另有訂定，及另有習慣外，依民法之規定，代書費多由買方負擔。



◆ 買賣房地應繳納哪些稅費？哪些是賣方應該負擔的？哪些又應該是買方負擔的呢？



買賣房地應繳納之稅費有下列幾項：

印花稅：即買賣房地契約書應由買方按契約書上所記載的價款數字貼印花稅票千分之一。
監證費：按房屋申報價或評定現值抽取百分之一。
公證費：房地買賣如依公證法做成公證書，可免再申辦監證及繳納 。
監證費。 公證費是依契約書所載價額計算如下： (一)房屋價值未滿三千元者均收三十元。 (二)超過三千元者，速算式如下： 27元＋房價×1/1000
土地增值稅：土地若有買賣移轉，應按土地漲價總數額依法繳納土地增值稅，並以賣方為 納稅義務人。若土地無漲價無增值，則雖有買賣移轉，也是免稅。
契稅：買方應於契約成立之日起三十日內，向當地主管稽征機關申報契稅，其稅率為契價 之百分之七點五。所謂契價，通常並非實際買賣價格，就房屋而言，多是最近一期課徵房屋的現值。
登記費：買方應依法按權利價值或申報地價之千分之一繳納登記費。
書狀費：辦理土地總登記或土地權利變更登記，所發給之土地所有權狀及土地他項權利證明書，每張應繳費額如下：
權利價值未滿三千元者為三元。
三千元以上未滿一萬五千元者為六元。
一萬五千元以上未滿三萬元者為十五元。
三萬元以上未滿三十萬元者為三十元。(
三十萬元以上者為六十元。


以上各項稅費，買方需繳納：印花稅、監證費或公證費、契稅、登記費、書狀費等。而賣方需繳納土地增值稅。



◆ 依法令規定及交易習慣，房屋賣賣雙方應付稅費各為何？



買方： (一)契稅 (二)公（監）證費 (三)印花稅 (四)地政規費（登記規費、書狀費…等） (五)買賣及抵押設定代書費 (六)房屋火災保險費（辦理房屋貸款時負擔） (七)銀行貸款查詢費（無自用住宅貸款適用） 賣方： (一)土地增值稅 (二)屋日前房屋稅及地價稅 (三)交屋日前水、電、瓦斯、管理費等 (四)抵押權塗銷代書費 e.財產交易所得稅



◆ 購買國民住宅有哪些稅費負擔？



地價稅。房屋稅。契稅。向國宅處承購政府興建的國宅免徵不動產買賣契稅，但如向私人購買國宅者，須依契稅條例規定課徵。增值稅。



◆ 工業住宅的稅費如何計算？有何買賣限制？



就房屋稅而言，工業區的房屋稅是以營業用的三％的加一％的教育捐來課徵，無法採用住宅區自用住宅1.38％的優惠稅率。其次以地價稅而言，工業區土地按土地稅法地價稅10％徵收，無法享用 般住宅區自用住宅用地2％的優惠，兩者相差五倍，負擔差距十分可觀。 至於買賣移轉資格及稅費更是一大問題，工業區建物因無法轉售予無工業興辦人資格的個人，買方將因資格限制而減少，較難脫手。在稅費上，因買賣移轉時土地增值稅必須採用一般增值稅率40％、50％、60％三級累進稅率計算，無法採取自用住宅10％的優惠，三者相差四倍以上，當然也無法退稅。



◆ 須符合哪些條件才能適用自用住宅優惠稅率？



本人配偶或直系親屬於該但辦竣戶籍登記（立契日前設籍即可並無設籍實間多久之規定）。
出售前一年無出租或營業行為。
都市土地面積未超過三公畝（90.75坪）或非都市土意未超過七公畝（211.75坪）的部份 一生一次。
土地所有權人與建物所有權人之關係須為本人配偶或直系親屬之關係。


◆ 如何辦理重購退稅？



依據平均地權條例第四十一條、第四十四條及土地稅法第三十五條中有關退還土地增值稅的規定如下：自完成移轉登記（即過戶完成）之日起，二年內重購房地，其新購土地地價超出原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅的餘額者，可向主管稽徵機關申請就已繳納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。自用住宅用地出售及新購之土地面積各未超過三公畝的都市土地，或未超過七公畝的非都市土地。 所謂自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦妥戶籍登記，且無出租或供營業使用的住宅用地。申請重購退稅須符合以下退稅規定：

買屋賣屋的登記名義為同一人。
先買後賣，即依據地政機關辦理移轉登記公定契約的「公定日」，而非換約 的立契日期。
二屋之土地皆位於都市土地內，且皆未超過三公畝限制。
二屋皆做自用住宅使用，並未出租或做營業用 。
換屋的時間，不超過二年的期限規定。
新購的房地產須向稅捐處申請「自用地價稅」且經核准。


至於申請退稅的手續，應於二房子過戶完畢後，將本人或配偶或其直系親屬設籍於新房屋內，必向新戶籍稅捐處申請自用地價稅。等核准後，檢附：

公文申請書
出售及承買時的土地增值稅單。
設籍新戶籍的全戶戶口名簿影本或戶籍謄本。
已核准的「自用地價稅」公文正本。所有資料備齊後，向原住宅之稅捐稽徵處申請退還已繳納的土地增值稅，大約一個月即可核准退稅。


◆ 重購退稅之出售土地是否必須申辦「自用增值稅」？



重購退稅之出售土地不以必須申辦「自用增值稅」為要件，但要符合自用住宅用地條件，前一年無出租及營業行為，土地出售人得保留「一生一次」之機會於適當時機適用。



◆ 有哪些款項可從履約保證專戶中支出？



根據「代辦履約保證委任契約書」所載：買賣雙方同意專戶可代賣方支付： 一、土地增值稅及相關稅費 二、賣方之仲介服務費 三、清償原貸款所需款項（產權過戶到買方名下後）



◆ 如何選定簽約時所用的名義？



一般人在簽約時，喜以未成年子女登記名義人，但依遺贈稅法之規定，限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與，應繳納贈與稅



◆ 買賣契約書內應否明定取得產物之保證？



為防止買了來歷不明之房地產以致日後發生產權糾紛，故在簽定買賣契約應由出賣人先行提出土地登記簿謄本，建物所有權狀等，並在合約上註明賣方保證產權清楚，倘日後發覺該房地有任何糾紛，應由賣方負責清除，不要因此使權益受損。



◆ 消費者在中古屋交屋過程中應注意哪些事項？



一般認為驗收手續完成，代表買方接受賣方交屋之屋況及為其接收不動產的開始，所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵，買方如因為不在意且未及時向買方反應，一旦交屋後，此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限，而必須自費整理了。唯若驗收過程曾向賣方（建設公司或前任屋主）具體反應，賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。 在成屋交易方面，最讓買方或仲介公司頭痛的，莫過於房屋漏水問題。由於漏水問題及工程可大可小，若未實際居住使用的話，賣方可利用牆面粉刷、貼壁紙等手法遮掩一時，買方只有在真正遷入使用一段時間、或大雨臨盆後才會發現問題，這時，購屋人面臨的是如何維護本身權益。 依據相關法令規定，房屋完成交易後半年內，購屋人可申請向上一任屋主要求負責維修，至於實際維修及費用負擔則有賴雙方之談判協議內容而定了。



◆ 購買預售屋在房屋驗收過程中應注意哪些事項？



一般認為驗收手續完成，代表買方接受賣方交屋之屋況及為其接收不動產的開始，所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵，買方如因為不在意且未及時向買方反應，一旦交屋後，此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限，而必須自費整理了。唯若驗收過程曾向賣方（建設公司或前任屋主）具體反應，賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。 以現今預售屋交易的完工驗收為例，首先應先詳細研讀雙方在買賣契約書上所約定的事項及住戶使用公約，如此才能針對發生狀況部份具體據理地要求建設公司更換器材與維修，在建商交屋後的一年保固期間內，消費者都可據理向建商反應，要求保固整修。 另外如一些牆面、樑柱龜裂現象，部份肇因於樑柱牆面的砌敷建材使用差異所產生的問題，部份則可能是建築物結構與工程偷工減料所致，一般而言，此種現象微乎極微，只不過基於建築安全的考量，消費者若不放心，可函請建築師公會勘驗，費用可向各地建築師（結構技師）公會洽詢。



◆ 如何選擇專業代書？



一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：

是否為代書公會會員。
是否有專業代理人證書及開業執照。
開業時間長短。
規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
多問幾家，瞭解其收費是否合理。
請朋友介紹，借重朋友過去委其辦件之經驗。


◆ 代書應由何人委託？



目前一般現成房子的買賣，在雙方見面談妥，交付定金後，即由買賣雙方共同委託代書辦理有關事宜。但由於買方是付款人，而房地產過戶及付款時間又相當長，有時要兩、三個月之久，在不動產未更名前，賣方始終保有產權，而買方可能已付出三分之二的價款，無疑是居於弱勢。所以買方較信賴自己所委託的代書，通常便交由買方來找，這也是公平合理的。 若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。但在客戶來說，往往不能給予完全的信賴，只有選擇信用可靠的建設公司購屋。



◆ 買賣雙方簽約後，賣方不賣怎麼辦？



若賣方同意依買方購買總價與付款方式出售後，有反悔不賣或其他可歸責於賣方之行為致無法完成簽定買賣契約之情事後，賣方除須賠償受託人成交價之四％服務費用外，另須賠償買方與保證金相當之違約金做為賣方違約之賠償。



◆ 買殼要注意哪些房屋稅的問題？



影響房屋稅的因素，除了稅率外，主要的影響因素就是房屋評定現值，而房屋評定現值又受街路等級調整率和房屋構造標準單價、折舊及耐用年數等因素的影響。其中，房屋構造標準單價，是影響房屋評定現值高低的因素中，非常具有份量的一項。 從「台北市房屋構造標準單價評定方法說明」，就可以看出這一點。這項說明非常清楚的指出，國際觀光旅館、百貨公司、大型商場、影劇院及遊藝場所、十層樓以上的房屋，房屋構造單價比七樓層的住宅高。另外，五層樓以下的鋼骨結構房屋，沒有設置電梯者，房屋單價可以減價20％。設有游泳池的房屋，房屋構造單價比一般房屋高5%。 由上述影響房屋構造標準單價的因素，可知同樣條件（坪數、地段等）的五層樓以下公寓，比七樓設有電梯的公寓，房屋構造單價低，房屋稅負也較低；而七樓電梯公寓的房屋構造單價、房屋稅負，又比十樓以上的大樓住宅低。 另外，同樣是五樓公寓，加強磚造的房屋，建材較鋼骨結構差，因此，房屋構造標準單價也比較低，房屋稅負自然較低了。 而房屋折舊耐用年數，也會影響房屋構造單價的高低，依目前的標準，五樓加強磚造公寓的耐用年數是三十五年，折舊率比耐用年數45年的大樓住宅高，房屋稅也較低。 舉例來說，如果一位民眾住在市區高級路段新大樓的10坪小套房，每年可能要繳6,000多元的房屋稅；但是搬到20多年屋齡的四層樓公寓，雖然坪數有25坪，但因房屋是加強磚造，每年可能只要繳2,000元的房屋稅。 從上述例子，可知住大樓和住公寓，要負擔的房屋稅有明顯的差距了。 除了房屋建材、樓層外，路段也是影響房屋評定現值的重要因素之一。像「三角窗」住宅，同時面臨兩條馬路，是商家視為最理想的店面位置，但是計算房屋稅的依據：街路等級調整率，也以從高計算為原則，必須繳較多的房屋稅。 以台北市房屋街路等級調整率評定表為例，位於「三角窗」的房屋，同時面對兩條馬路，如果兩條馬路的街路等級調整率不一樣的話，一律從高計算。 由於大部分位於「三角窗」的房屋，門牌街路號碼都選擇採用較大的馬路，因此，計算房屋稅的街路等級調整率，也應該採用較大的馬路所適用的街路等級調整率。而且，依民間房地產交易習慣，同一棟建築物，門牌號碼屬於較大馬路者，房價也比較小馬路者高；即使房價相差不大，也會比較好賣，因此自然要繳較多的房屋稅。 很多購屋者喜愛的夾層屋，也有房屋稅問題。不但夾層部分要繳交房屋稅，而且樓層高度超過四米的夾層屋要繳交的房屋稅還要比一般房屋多出一成左右，購屋者雖然可以較少金額購買較多坪數的房屋，但要繳的房屋稅可能會增加。 依照台北市的房屋造價標準（作為房屋稅課稅基準），夾層屋的房屋稅計算方法分二種，屬於合法興建、可以登記產權的部分仍按一般房屋的造價計算；夾層部分，增建面積未超過100平方公尺（約30坪）或該標準樓層的三分之一時，則以標準樓層面積的三分之一時，則以標準樓層造價的八成計算，如果超過三分之一或100平方公尺者，仍按一般標準樓層的造價計算，要繳的房屋稅也比照一般樓層房屋。因此，按稅捐機關的規定，購買夾層屋的購屋者，雖然可以較低的售價買到較多的坪數，而且夾層部分也屬於違建，但是稅捐機關還是要課以房屋稅。 而值得購屋者注意的是，採用挑高設計的夾層屋，如果挑高的樓層高度超過四米以上者（夾層屋的單層樓層高度在三米三至四米二之間，部分則高達四米八），稅捐機關認定的造價部分還要加成計算，房屋稅自然也隨之提高。 依稅捐機關的規定，樓層高度加減，造價標準也會跟著增加，以造價計算的房屋稅當然也會跟著增加。



◆ 自用增值稅之設籍時間有無限制？



若土地所有權人或其配偶、直系親屬於該處設籍，即為自用住宅用地，並無須設籍多久或一年以上之限制與規定。



◆ 自用增值稅適用條件中所謂直系親屬包括哪些人？



依照民法親屬規定，直系親屬包括血親直系姻親；亦即包括直系血親尊親屬之父母、祖父母；及直系血親卑親屬之子女、孫子女等；及直系姻親之岳父母等。



◆ 自用增值稅適用一次多處時，其面積認定順序為何？



土地所有權人申報出售之自用住宅用地面積超過前述之面積規定時，應依下列順序計算至三公畝或七公畝為止： 一、土地所有權人之戶籍所在地 二、配偶之戶籍所在地 三、未成年受扶養親屬之戶籍所在地 四、直系血親尊親屬之戶籍所在地 五、直系血親卑親屬之戶籍所在地 六、直系姻親之戶籍所在地 七、第三至第六之認定順序，依長幼次序定之。



◆ 都市計劃工業區自用住宅用地是否適用自用住宅優惠稅率？



七十五年三月二十二日以前，經核准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之工業用地，仍繼續適用至自用住宅用地原因消滅為止，其申辦自用住宅地增值稅時亦同。



◆ 增值稅重購退稅是否有次數及戶數之限制？



新購土地價值不足退還全額土地增值稅時，若兩年內再次購買自用住宅用地時，仍可合併第一次承買之土地價值，申請退還已繳納之土地增值稅。亦即重購退稅並無次數及戶數之限制。



◆ 履約保證與押款簽約有何不同？



押款簽約： 因交易安全之考量致款項不能由賣方取回，故需無息存放 於代書處。易讓屋主產生不滿，且風險較高，代書須負全責。 履約保證： 與全程押款類似。但履約保證最大的優點是由銀行出具保 證書保障買賣雙方之權益，且款項存放於銀行中有計息，對屋主而言較公平，代書之保管責任減輕。



◆ 履約保證是否保障交易過程中「物」之瑕疵？



目前履約保證的範圍主要界定在「收付款之安全保證」。物之瑕疵擔保則不在履約保證擔保範圍內。



◆ 如何才能享受漏水保固制度？